[금융]'가계 대출 막아라' 주담대 스트레스 DSR 26일 시행

미래 금리변동 위험까지 반영... 대출한도 대폭 축소
주택담보대출 시작... 연말까지 전 금융권 대출 시행

가계 부채가 눈덩이처럼 불어나고 있다. 지난해 4분기 전체 가계신용(빚)이 직전 분기보다 8조 원 증가한 1886조 4000억 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 고금리가 지속된 지난 한 해 주택담보대출은 15조 원 이상 늘었기 때문이다. 이에 따라 정부는 상환능력을 넘기는 과도한 대출을 막기 위해 은행권 대출 규제를 대폭 강화한다는 방침이다. 그 시작으로 오는 26일부터 은행권 주담대에 대한 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도'가 도입되는 데, 대출 한도에 어느 정도 영향을 미칠지가 주목된다. <편집자 주>

정부가 과도한 가계 대출을 막기위해 오는 26일부터 은행권 주택담보대출에 대한 '스트레스 DSR'을 26일부터 시행할 것으로 보인다. /사진=게티이미지뱅크 제공

▲스트레스 DSR 제도 시행=금융위원회는 은행권 주택담보대출에 대해 26일부터 '스트레스 DSR' 제도를 본격 도입한다.

스트레스 DSR 제도란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상황 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도다. 미래 금리변동 위험까지 반영하는 것으로 금리에 스트레스를 가해 대출을 억제한다.

대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함되는데, 이번에 도입되는 스트레스 DSR은 신규로 취급하는 주택담보대출뿐만 아니라 대환과 재약정도 적용된다. 금융당국은 6월부터는 은행권 신용대출과 제2금융권의 주담대로 적용 대상을 넓힌 뒤, 연말까지 전 금융권의 모든 대출에 스트레스 DSR 제도를 시행한다는 방침이다.

김소영 금융위원회 부위원장은 20일 열린 가계부채 리스크 점검회의에서 "과도한 대출이 일어나지 않도록 변동금리 주담대의 DSR 산정 시 스트레스 금리를 가산하는 스트레스 DSR을 도입하는 등 규제를 내실화하겠다"고 밝혔다.



▲대출규제 중 '가장 매운맛'=먼저 우리나라의 대출규제에는 크게 세 가지가 있다. 우선 흔히 말하는 담보인정비율(LTV)은 집값에 비해 은행에서 얼마나 빌려줄 것이냐를 뜻하고, 총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득 대비 대출을 갚는 돈을 말한다. 마지막으로 DSR도 차주의 소득 대비 대출 상환 비용을 의미하는 건 같지만, 주담대 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 따지기 때문에 DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓다.

DSR은 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율로 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%가 적용되고 있다. 예를 들어, 연간 소득이 5000만 원이면 해마다 갚아야 할 대출의 원리금은 2000만 원을 넘어서는 안 된다는 것을 뜻한다. 따라서 DSR은 DTI보다 더욱 심한 규제로 볼 수 있으며, 향후 차주들의 대출 한도가 대폭 줄어든다는 의미한다.



▲DSR 산정 시 5년 내 최고금리와 현재 금리 차이 값 가산=가산되는 스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현시점의 가계대출 금리를 뺀 값이다. 매년 6월과 12월 두 차례 산정한다.

다만 스트레스 금리에 상·하한선을 둬 최소 1.5%포인트에서 최대 3%포인트를 적용한다. 5년 내 최고금리에서 현재 금리를 뺀 값이 1.5%포인트보다 적어도 1.5%포인트를, 3%포인트보다 커도 3%포인트까지만 적용한다는 것인데 금리 상승기에는 금리변동위험이 과소평가되고, 반대로 금리 하락기에는 과대평가되는 경향을 보완하기 위해서다.

이같이 산출된 스트레스 가산금리는 변동금리 대출상품의 경우 그대로 적용되지만, 혼합형·주기형 대출은 고정금리 적용 기간에 따라 차등 적용된다. 혼합형·주기형 대출은 일부 고정금리가 반영돼 금리 변동 위험이 상대적으로 적은 만큼 완화된 수준으로 가산금리를 적용하는 것이다.

예컨대 일정 기간 고정금리가 적용된 이후 변동금리로 전환되는 상품인 혼합형 대출의 경우 30년 만기에 고정기간이 5~9년이면 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 60%만 적용하고 고정금리가 이보다 길면 스트레스 금리를 더 적게 가산하는 방식이다.

일정 주기로 금리가 변경되고 해당 기간 내에서는 고정금리가 적용되는 주기형 대출도 30년 만기를 가정할 경우 금리변동주기가 5~9년이면 변동금리에 적용되는 스트레스 금리의 30%만 가산되며 금리변동주기가 길수록 적용값은 더 줄어든다.



▲연 소득 5000만 원 땐 기존 대출한도보다 최대 5000만 원 줄어=은행권 주담대 스트레스 DSR 도입으로 인해 대출한도는 얼마나 줄어들까.

금융당국 시뮬레이션에 따르면, 연 소득 5000만 원인 차주가 금리 연 5.04%인 상황을 가정해 30년 만기 분할상환 대출을 변동금리로 받을 경우 현행 DSR 제도에서 대출한도는 3억3000만 원이 된다. 하지만 스트레스 DSR이 도입되면 가산금리를 하한선인 1.5%포인트로 가정할 경우 스트레스 금리의 25%(0.375%포인트)가 적용되는 올 상반기에는 대출한도가 3억1500만 원으로 1500만 원(4%)이 줄어든다. 50%(0.75%포인트)가 적용되는 하반기에는 대출한도가 3억 원으로 3000만 원(9%) 감소한다. 스트레스 금리가 100% 적용되는 내년부터는 기존에 3억3000만 원이던 한도가 2억8000만 원으로 5000만 원(16%)이나 줄어들게 된다.

이처럼 앞으로 갈수록 은행에서 돈을 빌리기가 어려워지는 만큼, 이번 주중 주담대 문의가 폭주할 것으로 예상된다.

이미 아파트를 분양받았거나 부동산 매매계약을 했을 경우, 시행일 전날까지 계약을 맺었다면 이번 스트레스 DSR이 적용되지 않기 때문이다. 아파트 분양도 시행일 전까지 입주자모집공고가 났다면 기존 제도가 적용된다.

금융위 관계자는 "이번 제도 도입으로 상환능력 범위 내에서 돈을 빌리는 가계부채 관리 원칙이 보다 뿌리 깊게 자리 잡는 계기가 되도록 하겠다"면서도 "시행 과정에서 과도한 대출위축이 발생하지 않게 세심히 챙겨나갈 계획"이라고 말했다.
김흥수 기자 soooo0825@