[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①매수인의 대금지급의무

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

부동산 경매에서 낙찰을 받은 최고가매수인의 매각대금 지급에 관해 예전에는 대금지급기일제도를 채택하고 있었다. 그러나 이 대금지급기일제도는 매각대금을 법원이 지정한 대금지급기일이 아닌 날에 지급하거나 공탁해도 대금납부로서 효력이 없었고, 대금을 분할지급하는 것도 불가능하는 등 문제점이 많았다.

이러한 문제점을 해소하기 위해 현행법은 대금지급기한제도를 채택함으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한까지 언제라도 매각대금을 지급하고 그 소유권을 취득하게 했다.

매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 지급해야 한다. 부동산 경매절차에서 여러 사람이 공동으로 입찰하는 경우 그 공동입찰자들은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰했더라도 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로, 매각대금의 납부에 관하여 불가분채무를 부담한다.

이는 민사집행법 제140조 제3항에 따라 각자 우선매수신고를 한 여러 사람의 공유자에게 공유지분의 비율에 따라 공동으로 채무자의 지분을 매수하게 한 경우에도 마찬가지이므로, 그 공유자들이 대금지급기한까지 매각대금 전액을 납부하지 않은 때에는 민사집행법 제138조에 따라 채무자의 지분 전부의 재매각을 명해야 한다(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정).

매수인은 반드시 대금지급기한의 마지막 날에 매각대금을 지급해야 하는 것은 아니고, 대금지급기한 전 어느 날이라도 매각대금을 지급하면 바로 소유권을 취득할 수 있다.

매수인의 권리 의무는 매각허가결정의 효력으로서 발생하는 것이므로 매수인의 일방적인 의사표시로써 이를 포기할 수 없고 따라서 매수인이 대금지급기한 이전에 매수인으로서의 권리의무를 포기하고 매각대금을 내지 않겠다는 포기서를 법원에 제출하였다 하더라도 매수인은 여전히 대금지급의무를 부담한다(대법원 1971. 5. 10.자 71마283 결정 참조).

법원은 매각허가결정이 확정되면 매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터 3일 안에 대금지급기한을 지정하고 통지해야 한다. 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정해야 한다. 매각허가결정 확정 전에 대금지급기한을 지정한 경우 그 기한지정은 아무런 효력이 없으므로, 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 않았다 하더라도 매각허가결정이 그 효력을 상실하는 것은 아니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).

기한을 정함에 있어서는 연, 월, 일 및 시각을 정해야 한다. 기한을 정할 때는 대금을 지급할 장소도 함께 밝혀야 하는데, 대금을 지급할 장소는 보통 집행법원의 민사집행과 등 법원사무관 등이 근무하는 곳으로 표시한다. 대금을 지급할 장소는 매수인에게 대금지급기한을 통지할 때 함께 고지하는 것이 실무이다.

다만 채권자가 매수인으로서 차액 지급을 하는 경우에는 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금을 '배당기일'에 낼 수 있다고 명시되어 있으므로, 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 되고, 또한 매수인이 관계채권자의 승낙서를 첨부하여 채무인수신고를 한 경우에도 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 된다.

한편 대금지급기한까지 대금지급을 하지 않아 재매각을 명하였으나 그 후 매수인이 대금을 지급하여 재매각절차가 취소된 경우에는 이미 대금은 모두 지급되었으므로 별도로 대금지급기한을 지정할 필요가 없다.

채무자가 대금지급기한까지 채무를 변제한 경우, 강제경매에 있어서는 청구이의의 소로, 담보권실행을 위한 경매에 있어서는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 집행을 취소시킬 수 있다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬