[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]④부동산경매 매각 허가에 대한 이의신청

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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매각 허가에 대해 이의신청을 할 수 있는 경우로 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각 절차 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반 사유가 인정된다. 즉 '경매 절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때'는 매각 허가에 대한 이의 사유가 된다.

중대한 잘못인지 여부는 그 잘못이 적정가격에 의한 매각 성립 여부나 내용에 현저하게 영향을 미치는 성질의 것인지와 그 정도에 따라 결정할 것이다. 매각실시 기일 등 지정·공고·통지의 불비 또는 흠결, 매각물건명세서 등을 비치하지 않은 것, 매각실시 기일에서의 절차적인 위법, 특별매각조건 위반 등은 중대한 잘못이 있는 때에 해당한다.

다만 잘못이 있었더라도 적정한 최고가매수신청이 있는 경우에는 원칙적으로 하자 치유는 인정된다. 또한 이해관계인의 이익을 침해하는 바 없는 경미한 하자만이 있는 경우에는 이의 사유로 삼을 수 없다.

판례는 '주택임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매 절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못한 경우, 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 되는지 여부'와 관련해, "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라 하더라도 낙찰허가결정이 있을 때까지 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하여야만 경매 절차에 있어서 이해관계인으로 되는 것이고, 대법원예규에 의한 경매 절차 진행 사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 주택임차인에게 임차목적물에 대하여 경매 절차가 진행 중인 사실과 소액임차권자나 확정일자부 임차권자라도 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 내용을 안내하여 주는 것일 뿐이므로, 임차인이 그 권리신고를 하기 전에 임차목적물에 대한 경매 절차의 진행 사실에 관한 통지를 받지 못하였다고 하더라도 이는 낙찰허가결정에 대한 불복사유가 될 수 없다."라고 하였다(대법원 2000. 1. 31.자 99마7663 결정). 물론 임차인이 권리신고를 한 후 위 통지를 받지 못한 경우라면 매각허가결정에 대한 불복사유가 됨은 당연하다.

매각기일의 공고와 관련해, 법률상 규정한 방법에 의하지 않거나 2주 전까지 공고해야 하는 공고 기간을 두지 않은 경우와 같이 그 정도가 중대한 때에는 매각허가에 대한 이의사유 및 직권 불허가사유가 된다(대법원 1960. 7. 19.자 4293민재항199 결정, 대법원 1961. 10. 14.자 4294민재항579 결정).

또한 매각기일의 공고 시 부동산표시가 현저히 잘못된 경우와 같이 매각부동산의 표시가 동일성을 식별하는 데 지장을 주거나 평가를 그르치게 할 정도인 경우에도 입찰기일의 공고가 부적법 하여 매각허가에 대한 이의 사유가 된다. 판례도 "낙찰기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 이유는 낙찰 목적물의 특정과 낙찰 목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인으로 하여금 알 수 있게 하자는 데 있으므로, 그 부동산표시가 실제와 다른 점이 있더라도 낙찰 부동산의 동일성을 식별하는 데 지장이 없을 정도라면 모르거니와 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면 그와 같은 입찰기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다."라고 하면서, 실제 면적이 1,507㎡인 부동산을 15.7㎡로 잘못 표시한 경우, 입찰기일의 공고가 부적법하다고 하였다(대법원 1999. 10. 12.자 99마4157 결정).

한편 남을 가망이 없는 경우에 해당함에도 민사집행법 제102조에서 정한 조치를 취하지 않은 채 경매 절차를 진행한 경우(대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정), 최저매각가격을 공고하지 않았거나 감정인에 의하여 평가된 정당한 금액과 다른 금액을 최저매각가격으로 기재하여 공고한 경우(대법원 1970. 11. 27.자 70마707 결정)에도 매각허가결정에 대한 이의를 할 수 있다.

그 밖에 최저매각가격의 기재가 누락 되었거나 착오로 잘못 기재한 것이 사소한 것이 아닌 경우에도 이의 사유에 해당한다(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정).

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