[프리즘] 사기(詐欺)에 관하여 (5)

윤인섭 법률사무소 대표 변호사

윤인섭 법률사무소 대표 변호사

1. 요즘 분양대행자의 허위과장광고에 관한 문의가 많다. 그러한 광고가 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이므로 본질적으로는 형법상 사기죄가 문제될 수 있다. 오늘은 형사고소 외에 민사상으로 대처할 수 있는 방안을 말씀드리고자 한다.

2. 분양대행계약이란 분양자가 상업용 시설이나 건물 등 분양목적물에 관하여 분양대행자에게 수분양자를 모집하여 분양계약을 체결하는 데에 필요한 분양업무의 처리를 맡기고 그 대가로 대행자에게 분양수수료를 지급하기로 하는 계약이다. 분양대행계약의 법적 성질에 대하여는 이를 위임계약으로 보는 견해와 도급계약으로 보는 견해가 있다. 대법원 판례는 부동산 중개계약을 민법상 위임계약으로 보고 있는데, 분양대행업무에 대해서는 중개업무와는 서로 구별된다고 보고 있다. 분양대행계약에는 그 실질적인 모습에 따라 단순분양대행계약, 책임분양대행계약, 매입형 분양대행계약 등 여러 종류가 있다.

3. 분양 과정의 허위 과장광고에 대해 책임을 누가 질지 문제된다. 보통 분양자의 직접적인 허위과장광고보다 분양대행자가 실적을 올리기 위하여 허위과장광고를 한 경우가 많다. 분양대행사 직원은 확정수익률을 장담하거나 대출조건이나 대출비율을 장담하곤 한다. 최근 분양대행사 직원이 대출비율을 80%라고 과장하여 제시했다가 나중에 대출비율이 문제되자 자신은 그런 말을 한 적이 없다고 태도를 돌변한 사건이 있었다. ?대출비율을 믿고 분양계약을 체결하였다가 나중에 대출이 되지 않아 중도금이나 잔금을 마련하지 못하게 된 수분양자는 대금미지급으로 인하여 계약을 해지당하고 위약금을 물 위기에 처하게 된다. 분양대행자와의 면담시 이러한 분양조건이나 부수조건에 대하여는 명확히 기재하지 않고 말로만 주고받는 경우가 많기에 나중에 문제되었더라도 입증이 쉽지 않다. 이 경우 분양자는 자신의 허위과장광고는 언급하지 않은 채, 소비자인 수분양자가 중도금이나 잔금을 지급하지 못하고 있는 사정만을 문제삼으며 거액의 위약금을 징수하고 계약을 해지하여 다른 수분양자에게 분양해버리는 행태를 보인다.

4. 만약 분양대행사가 분양자의 지휘감독이나 업무협의에 따라 허위과장광고를 하였다면 분양자의 불법행위책임을 묻기 쉽다. 그런데 만약 이러한 구체적인 협의 없이 분양대행사가 허위과장광고를 한 경우에는 어떨까. 표시광고법은 제3조 제1항에서 사업자 등이 다른 사업자 등으로 하여금 허위 과장광고를 행하게 하는 경우도 금지하고 있으므로 역시 분양자의 불법행위책임이 문제된다. 따라서 이러한 경우의 분양광고 주체 역시 규범적으로는 분양자가 될 것이다. 대법원 판례 역시 "이 사건 분양광고는 분양자가 위 분양대행사들과 체결한 위 분양알선계약에 기하여 행하여진 분양자의 상가임대분양에 관한 광고로서 그 효과가 분양자에게 귀속되고, 소비자의 입장에서도 분양자의 광고로 인식할 수밖에 없"고, "분양자가 분양대행사들과 체결한 계약서에 '광고는 분양대행사의 책임하에 실제와 일치하여야 하고, 그 광고내용에 대하여 분양대행사가 전적으로 책임을 진다'는 취지의 규정을 두고 있다고 하여 달리 볼 것도 아니다."라고까지 판시하여 분양자의 책임을 인정하고 있다. 또한 대법원 판례는 분양대행사 직원이 사실은 분양자의 직원으로서 사용자 피용자 관계에 있는 경우도 많다고 보고 있다. 즉 이러한 경우에 관하여, "민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다."고 판시하고 있다.

5. 분양대행자나 분양대행사 직원의 허위과장광고로 인하여 고통받는 분들은 위법한 위약금 조항에 지레 위축되지 마시고 미리 법률전문가에게 상담받으시길 권유한다. 끝.

윤인섭 법률사무소 대표 변호사