[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①부동산경매에서 대지권 미등기

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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부동산경매를 하다 보면 대지권이 미등기인 부동산을 자주 볼 수 있다. 여기서 대지권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 부동산등기법에서 사용하는 용어로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서의 대지사용권과 같은 개념으로 사용된다.

대지사용권은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지와 그 밖의 대지에 대하여 구분소유자가 가지는 권리로서 소유권·지상권·전세권·임차권 등을 포함한다. 만약 대지사용권이 없는 경우에는 대지 사용료를 지급해야 한다. 이런 경우에는 별도의 금액을 주고 대지권을 매수해야 할 수도 있다.

부동산등기법은 대지사용권 중에서 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것을 대지권이라 규정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있다(제42조 제4항). 등기는 구분건물의 등기용지에 하는데, 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동의 건물의 표제부에, 대지권의 표시에 관한 사항은 구분건물의 표제부에 기재한다.

즉 집합건물을 신축한 후 소유권보존등기를 하는 경우 1동의 건물 등기부 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고, 각 전유부분의 등기부 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다. 이와 같은 등기를 통상 대지권 등기라고 하는데, 대지권 등기는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 건물과 분리 처분이 금지되는 대지사용권이라는 것을 공시하기 위한 것이다.

대지권이 미등기된 원인은 다양하다. 먼저 집합건물의 경우 여러 필지의 토지를 합하여 집합건물을 건축하는데, 집합건물이 완성되면 호수별로 구분등기를 하여 건물 보존등기를 하고, 보존등기를 마친 후에는 일반분양을 한다. 그 후에 토지정리 절차를 통해 각 대지 지분으로 쪼개어서 대지권 등기를 하게 되는데 이 과정에서 시간이 많이 소요되는 경우가 있다. 이런 경우 대지권 미등기가 발생할 수 있다. 즉 대규모 개발사업에서 절차의 지연으로 대지권 등기가 늦어짐에 따라 대지권 미등기로 남아 있는 경우이다. 또는 분양을 받은 자가 분양대금을 납부하지 않으면 대지권 미등기가 생길 수도 있다. 즉 분양 과정 중 특정 호수의 소유자가 분양대금을 완납하지 못해 해당 호수의 대지권 등기가 늦어지는 경우이다. 한편 시공사나 건설업체의 부도로 인하여 대지권 미등기가 생기는 경우도 종종 있다.

한편 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권 등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 경료된 경우 저당권의 효력이 대지사용권에 미침은 물론, 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력은 그 대지사용권에까지 미친다는 것이 판례의 태도이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결).

따라서 대지권 등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에, 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여, 적어도 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력은 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정해야 한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).

같은 견지에서 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지 지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분 만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리 처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다는 것이 판례의 태도이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).

법무법인 올곧음 변호사 신동렬