[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]대금의 특별한 지급 방법(상계배당)

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

임차인·전세권자 또는 공유자가 경매가 진행되는 부동산을 낙찰 받은 경우 본인의 배당금과 낙찰대금을 상계할 수 있을까? 예를 들면 공유자 본인이 공유물분할을 위한 경매를 신청했는데, 만약 공유자 본인이 다시 공유물을 낙찰받고 싶고 잔금 납부는 자기 배당금과 상계처리하고 싶은데 이러한 방법이 가능한지의 문제이다. 이에 대해 민사집행법은 대금의 특별한 지급방법으로 배당액과의 차액지급, 즉 배당액의 공제 또는 상계배당을 인정하고 있다.

상계배당 또는 배당액의 공제란 해당 경매 사건의 채권자는 해당 경매 사건의 배당채권을 가지고 있으므로 낙찰을 받았을 때 납부해야 하는 낙찰대금과 배당채권을 상계하여 대금을 납부 하는 것을 말한다. 즉 임차인이나 공유자 1인이 매수인이 된 경우에 낙찰자는 경락잔금을 예외적으로 상계 신청, 즉 차액 신고를 할 수 있다. 이러한 상계제도는 임차인이나 공유자 등 채권자가 낙찰자가 된 경우 집행법원에 상계신청 신고를 해서 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 금액만 낼 수 있도록 하는 제도이다. 예를 들면 임차보증금 1억 원이 있는 대항력 있는 임차인이 직접 입찰하여 2억 원에 낙찰을 받았을 경우 낙찰받은 임차인은 상계 신청을 통해 낙찰대금 2억 원에서 배당받을 보증금 1억 원을 제외한 1억을 낙찰대금으로 납부하면 된다.

이는 매수인에게 일단 대금 전액을 납부하도록 하였다가 나중에 배당을 실시하는 이중의 절차의 번거로움을 피하기 위함과 동시에 절차의 촉진을 염두에 둔 것이다.

차액 지급 신고의 종기는 매각결정기일이 끝날 때까지이다. 즉 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. 따라서 그 이후에 된 차액 지급의 신고는 부적법하다. 다만 여기에 해당하지 않아 일단 차액 지급이 허용된 이상 매수인의 채권 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 나중에 밝혀지더라도 대금납부의 효력에는 변함이 없다(대법원 1991. 2. 8. 선고 90다16177 판결).

여기서 매수인이 배당받아야 할 금액이란 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니라, 매수인이 배당할 금액과 배당순위에 따라 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말한다. 차액지급신고서가 제출되면 문서건명부에 등재해 이를 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 붙일 필요가 없다.

이 경우 법원은 낙찰잔금 납입기간을 별도로 정하지 않고 배당일과 같은 날에 정해진다. 즉 낙찰자가 경락잔금을 상계 신청, 즉 차액 신고를 하면 법원은 낙찰금액 납입 기간을 별도로 정하지 않고 배당일과 같은 날로 정한다. 만약 상계신청을 했는데도 법원이 잔금 납입기한을 잡았다면 낙찰자는 이에 대한 이의를 제기할 수 있다.

상계 신청 시 필요한 서면으로는 ①차액 지급(상계)신청서, ②채권계산서(기재할 내용：채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권)가 있다.

한편 차액 지급의 신고는 채권자가 매수인이 된 경우에 한한다. 여기서 말하는 채권자는 배당받을 수 있는 채권자(예 : 근저당권자, 임차인, 전세권자, 공유자 등)를 말하고 경매신청채권자에 한정되는 것은 아니다.

반면에 매수인이 배당받을 절차적 요건을 갖추었다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당받을 것이 없거나 적법한 배당요구를 하지 못하였을 때는 차액 지급은 허용될 수 없다. 또한 매수인이 배당표에 배당을 받는 것으로 기재되더라도 그 배당금을 현실로 수령할 수 없어 공탁해야 하는 경우, 즉 ①민사집행법 제160조 제1항 각호의 공탁사유에 해당하거나, ②매수인인 저당권자의 저당권부채권이 압류 또는 가압류된 경우, ③매수인의 채권(차액 지급 신고인의 배당금지급청구권)이 압류·가압류된 경우에도 차액 지급은 허용될 수 없다. 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 이의가 제기된 때에도 마찬가지이다.

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