[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②임차인의 원상회복의무의 범위

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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임차인이 시설권리금을 주고 시설의 일체를 인수해서 영업하다가 계약기간 만료로 임대인에게 건물을 인도할 경우 임차인의 원상회복의 범위와 관련하여, 대법원도 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있으므로 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 고 하였다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)

한편 임차인이 임대차 목적물을 반환하면서 임차 전 현황 그대로 회복하는 것은 사실상 불가능하므로, 위 임차할 당시의 상태로 복구하여 반환한다고 함은 당사자들이 원상회복의 범위나 정도 등에 관하여 구체적으로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차물의 용법에 따라 사회통념에 따른 통상적인 방법으로 사용·수익을 한 후 임차물을 통상의 용도로 사용하는데 지장이 없는 상태로 복구하여 반환한다는 것이다.

그런데 임차인이 통상적인 방법으로 사용하더라도 필연적으로 목적물의 사용으로 임차목적물이 손실되거나 마모되는데, 이렇게 손실되거나 마모되는 부분도 임차인이 원상회복해서 반환해야 할까?

아니다. 통상적인 손실이나 마모에 대해서는 임차인에게 귀책사유가 없고, 손실과 마모로 인한 가치 훼손 부분에 대한 경제적 평가가 이미 차임 등에 반영되어 있으며, 자연적으로 발생한 감가상각 부분도 원상회복해야 한다면 임대인에게 초과 이익을 주게 되어 부당하다. 따라서 임차목적물의 통상적인 손실과 마모에 대해서는 임차인이 원상회복할 의무가 없다.

법원도 통상의 손실과 마모로 인한 부분은 임대인이 감수하여야 할 부분이라면서 통상적인 손실과 마모 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서만 원상회복을 할 의무가 있다고 했다. 즉 대법원도 "계약 해제로 인하여 계약 당사자가 원상회복의무를 부담함에 있어서 양도 목적물 등이 양수인에 의하여 사용됨으로 인하여 감가 내지 소모가 되는 요인이 발생하였다 하여도 그것을 훼손으로 볼 수 없는 한 그 감가비 상당은 원상회복의무로서 반환할 성질의 것은 아니다."(대법원 2000. 2. 25. 선고 97다30066 판결)라고 판시한 바 있다.

그러면서 판례는 "임차인에게 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다."(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결)라고 판시한 바 있다.

물론 임차인의 행위로 인하여 통상의 손모를 넘어서는 훼손이 발생하였음을 입증할 책임은 이를 주장하는 임대인에게 있다고 하였다(수원지방법원 2021. 9. 15. 선고 2020나81038 판결).

결국 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다. 또한 통상적인 손실과 마모에 대해서도 임차인이 원상회복할 의무가 없다.

따라서 원상회복의 범위에 대해서 서로 분쟁이 없으려면 임대차계약서를 작성할 당시에 당사자가 원상회복의 범위나 정도 등에 관하여 구체적으로 약정하여 놓는 것이 좋다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬