[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①임차인의 원상회복의무의 범위

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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임대차계약이 종료하여 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 이 경우 임차인이 어느 범위까지 원상회복의무를 부담하는지와 관련하여 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 자주 일어난다. 특히 상가의 경우에는 임차인이 전 임차인의 시설을 그대로 인수 하여 영업을 하는 경우가 있는가 하면 임차인이 상당한 시설비용을 투자하여 영업하는 경우도 많다.

임차인의 원상회복의무와 관련하여, 임차인의 원상회복의무는 임대하기 전의 상태로 복귀하는 것을 말한다. 원상회복의무의 범위와 관련하여 가장 중요한 것은 임대인과 임차인의 계약 당시의 계약 내용이다. 계약 당시 원상회복의 범위에 관한 특약을 했으면 특약 내용대로 이행하면 되지만, 보통 임대차계약서를 보면 단순한 원상회복의무 조항만 있고 별도의 특별한 약정이 없다.

별도로 약정이 없다고 한다면 임차인은 부동산을 인도받은 시점을 기준으로 하여 원상회복을 해 주면 된다. 즉 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다.

대법원 판례도 "전 임차인이 음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다."(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)라고 판시한 바 있다.

즉 판례는 "임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다."(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)라고 하였다.

다만 이 경우 임차목적물의 객관적 편익을 위해 증대시킨 유익비 상환청구의 대상(민법 제626조 제2항 1문)이거나 매수청구의 대상이 되는 부속물(민법 제646조)은 원상회복의무의 대상에서 제외된다. 따라서 임차인이 기존 상가건물의 용도를 변경하여 임차인의 영업을 하기 위한 목적으로 설치한 것은 주관적 편익을 위해 증대시킨 것이므로 임차인이 철거 등을 통해 원상회복해야 한다.

만약 임차인이 전 임차인에게 시설권리금을 주고 시설의 일체를 인수해서 전 임차인의 상호를 계속 사용하면서 영업하다가 계약기간 만료로 임대인에게 건물을 인도할 경우에는 기존 임차인이 설치한 시설물을 포함하여 모든 시설에 대해 원상회복할 의무가 있다고 할 수 있다.

판례도 일반사무실을 개조하여 마사지 영업을 운영하던 종전 임차인에게 권리금 3000만 원을 지급하고 마사지 영업을 승계한 현 임차인이 임대차계약 해지로 계약이 종료된 경우에 종전 임차인이 마사지 영업을 위해 설치한 칸막이도 원상회복을 해야 하는지가 문제가 된 사안에서, 법원은 "전 임차인으로부터 비품 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다."(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507 판결)라고 판시하여, 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복의무도 부담한다고 했다.

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