[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]임차주택의 경매와 공인중개사의 손해배상책임

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

신동렬 법무법인 올곧음 변호사

경매 부동산물건을 검색하다 보면 아파트 등 주택의 경매가 최근 상당히 많이 증가하고 있다. 그중에서 특히 청년층이나 신혼부부들이 많이 거주하는 다가구주택이 1주일에 한·두 건 정도 진행되고 있다. 그런데 특이한 점은 대부분의 다가구주택이 최근 몇 년 사이에 지어진 신축 건물이라는 점이다. 이러한 신축 건물은 신혼부부나 청년층이 선호하고 임대차보증금도 꽤 높다.

공인중개사가 다가구주택을 중개하는 경우 보통 주택의 소유자나 관리하는 사람으로부터 임대를 의뢰받는다. 의뢰받으면서 다가구주택에 대한 대출금, 선 순위 임대차보증금 등에 대해서 임대인으로부터 내용을 듣거나 문자메시지를 받아 알게 된다. 그 후 공인중개사는 임차인과 보증금, 계약기간 등을 정하여 임대차계약을 체결한다. 공인중개사는 임대차계약을 체결할 당시 임차인에게 대출금액이 총 얼마인지, 선 순위 임차보증금이 얼마인지 설명해 준다. 즉 공인중개사는 임차인에게 근저당권과 임차권의 내역에 관하여 고지하고, 중개대상물 확인·설명서에 기재한다.

그런데 공인중개사의 실수이든 임대인의 허위 정보로 인한 것이든, 실제는 임차인이 임대차계약을 체결하기 이전에 이미 선 순위 임차인들이 상당한 금액의 보증금을 지급하고 전입신고까지 마쳐 있는 경우가 많다. 이후 이러한 사실에 대해서 전혀 알 수 없는 임차인은 임차보증금을 모두 지급하고 주택을 인도받은 후 전입신고를 마치고 확정일자를 받는다.

이후 임대인은 은행 대출금 이자를 갚지 않고 다가구주택 및 대지에 대하여 경매가 진행되도록 한다. 은행으로부터 받은 대출금과 임차인들로부터 받은 임차보증금이 충분히 있는 것을 고려하면, 임대인이 이렇게 경매가 진행되도록 하는 것은 다분히 임차인들의 임대차보증금을 편취할 의도가 있다고 보아야 한다. 경매가 개시되면 법원은 경매개시결정 사실을 임차인에게 통지한다. 이에 임차인은 갑자기 자기가 거주하고 있는 건물이 경매가 진행되는 사실에 놀라 임대인이나 중개를 한 공인중개사에게 어떤 상황인지 알아본다. 그러면 임대인은 곧 해결되니 걱정하지 말라고 하고, 공인중개사도 임대인하고 통화해 보니 곧 해결될 거고 걱정 안 해도 된다고 임차인을 안심시킨다. 그러나 매각기일이 정해져도 해결될 기미가 보이지 않고 결국에는 제3자가 낙찰을 받는다.

그 후 진행된 경매절차 배당기일에서 실제 배당할 금액을 최우선 소액임차인과 근저당권자 및 선 순위 임차인에게 배당하는 내용의 배당표가 작성되고, 임차인은 임대차보증금을 전혀 배당받지 못한다. 결국 임차인은 임대차보증금을 돌려받지 못하게 된다. 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금반환소송을, 공인중개사 및 중개사와 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기한다.

이 경우 판례는 "공인중개사는 다가구주택 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 주택의 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하지 않고 단순히 선 순위 임차인들의 보증금 합계 금액이 얼마라는 임대인의 말만 믿고 그러한 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재한 사실을 인정할 수 있는바, 이는 공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 공인중개사법에 정해진 중개대상물 확인·설명의무를 위반한 것으로 판단되므로, 중개사는 공인중개사법 제30조에 따라, 한국공인중개사협회는 중개사와 체결한 공제계약에 따라 연대하여 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다."라고 판시하였다.

다만 판례는 임차인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 임차인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 하였다. 그러면서 공인중개사의 배상책임을 40%~60% 등으로 제한하여 인정하였다.

결론적으로 공인중개사는 임대차계약을 체결하면서 중개하는 임차목적물에 대한 상태와 입지, 권리관계 등을 임차인에게 성실하고 정확하게 설명해야 하는 의무가 있고, 만일 이런 설명의무를 지키지 않고 위반하였다면 공인중개사는 임차인에게 일정 부분 과실이 있더라도 손해배상책임을 부담하게 된다.

신동렬 법무법인 올곧음 변호사