[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]임차주택의 양도와 임대차계약의 해지

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

최근 주택 가격 하락으로 인해 전세보증금을 반환받지 못하는 임차인이 증가하고 있다. 특히 갭투자로 보증금을 안고 매도된 주택에 거주하는 임차인의 경우 타격이 크다. 주택 가격이 상승할 때는 문제가 없어 보였지만 주택 가격이 하락함에 따라 그 피해가 나타나고 있다. 결국 주택 가격이 하락함에 따라 임대인은 임대차 기간이 지났는데도 불구하고 보증금을 반환해 주지 못하고 있고, 보증금을 반환받지 못한 임차인은 보증금반환소송을 통해 판결을 얻어 강제경매를 신청하고 있다. 현재 전국적으로 이렇게 경매가 진행되고 있는 주택 수는 상당히 많은 실정이다.

일반적으로 매매하고자 하는 주택에 임차인이 살고 있을 때 매수인이 당장 들어가서 거주하지 않거나 투자 목적으로 매수할 때는 임차인의 계약조건을 그대로 인수해 계약하게 된다. 즉 임차주택의 매수인은 매도인의 임대인 지위를 승계해 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 임대인인 매도인은 임대차 관계에서 벗어나 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

판례도 "주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다."(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결)라고 판시했다.

이처럼 임차주택이 임차인 의사와 상관없이 매도되는 경우 임차인은 어떻게 해야 할까 이에 대해 판례는 "임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결)라고 했다.

그러면서 판례는 이러한 사정이 있는 경우 임차인은 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있고, 임대차계약이 해지된 경우 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 할 의무가 있다고 하였다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정). 즉 판례는 "임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다."라고 하였다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결).

판례는 임차인이 임대인으로부터 아파트를 임차하고 전입신고를 마친 다음 임차인이 거주하는 동안에 임대인이 임차인에게 임차 아파트를 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 임차인으로부터 매매대금 중 임대차 보증금 및 임차 아파트를 담보로 하여 대출한 채무액 등을 제외한 잔액을 받기로 하고, 위 매매계약에 따라 정산을 마친 다음 임차인에게 임차 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐준 사례에서, "대항력을 갖춘 임차인은 임대인으로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 그와 동시에 임대차계약을 해지하고 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하였다고 할 것이므로 임차인이 임대인의 지위를 승계한 것은 아니다."라고 하였다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결). 즉 이와 같은 사정이 있는 경우에는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것은 아니라고 하였다.

법무법인 올곧음 변호사 신동렬