[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]유치권에 의한 형식적 경매

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

일반적으로 공사업체가 공사를 하고 대금을 받지 못한 경우에 공사업체는 건축주와 공사대금에 대하여 분쟁을 하게 되고, 결국 공사대금 반환소송 및 유치권 문제로 이어지게 된다. 특히 공사업체가 유치권을 행사하는 경우 유치권자는 공사대금을 다 변제받을 때까지 부동산을 점유할 권원을 갖게 된다. 이외에 유치권자는 공사대금을 변제받기 위해서 부동산을 현금화할 수 있는데, 그 방법은 점유하고 있는 목적부동산에 대한 경매, 즉 유치권에 의한 경매이다.

민사집행법상 경매에는 집행권원에 기하여 행하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매, 재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 하는 경매 세 가지가 있는데, 유치권에 의한 경매는 오로지 특정 재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매로 보통 형식적 경매라고 한다.

유치권에 의한 경매의 경우 유치권의 존재를 증명하는 서류로는 유치권의 존재에 관한 확인판결이나 공정증서 등이 있으면 가장 확실하겠지만, 이러한 서류가 아니더라도 집행기관에 대하여 유치권의 존재를 증명할 수 있는 서류라고 인정될 수 있으면 충분하다.

유치권에 의한 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하는데, 이때에는 소멸주의를 원칙으로 한다. 따라서 유치권을 주장하는 자가 유치권에 의한 형식적 경매를 신청한 때에는 법원 매각물건명세서에 특별히 인수 조건으로 하지 않는 이상 담보권 실행을 위한 임의경매 절차와 마찬가지로 소멸주의가 원칙이기 때문에 매각대금에 대해 일반채권자와 동일한 순위로 배당받고 유치권은 원칙적으로 소멸한다. 즉 유치권에 의한 경매에 관하여는 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용된다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정). 결론적으로 판례는 유치권에 의한 경매에 관하여 배당절차를 인정하고 있지만, 예외적으로 인수주의에 의한 경매가 이루어진 경우에는 배당이 허용되지 않는다고 한다.

다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경 결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2012도9603 판결 등). 따라서 집행법원이 달리 매각조건 변경 결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상, 집행법원으로서는 매각기일공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정).

한편 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되게 되어 있으므로, 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결). 따라서 유치권자는 계속적인 점유를 통해 낙찰자에게 채권 전부가 변제될 때까지 목적물의 점유 이전을 거부할 수 있다. 결국 낙찰자는 유치권자에게 채권 전액을 변제해야만 그 점유를 이전받을 수 있게 된다.

담보권 실행을 위한 경매에서는 강제경매와 마찬가지로 절차 비용 및 우선채권을 변제하고 잉여가 생기지 않으면 경매를 실시할 수 없다는 잉여주의가 적용되는데, 유치권에 의한 형식적 경매의 경우에도 잉여주의가 적용된다. 즉 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 유치권에 의한 경매에도 압류채권자에 우선하는 채권자나 압류채권자의 보호를 위하여 민사집행법 제91조 제1항이 정한 잉여주의가 준용되고, 따라서 같은 법 제102조에 따른 경매절차의 취소규정도 준용된다(대법원 2011. 6. 17.자 2009마2063 결정).

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