[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①낙찰받은 부동산의 점유자를 내보내는 방법

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

낙찰받은 주택이나 상가, 공장 등에 전 소유자나 임차인이 불법으로 점유하면서 낙찰자에게 부동산을 인도해 주지 않고 있는 경우 낙찰자의 입장에서는 난감하다. 특히 불법 점유자로부터 터무니없는 금액의 이사비용이나 인도 비용 등 각종 불합리한 요구를 받는다면 여간 힘든 일이 아닐 수 없다. 따라서 이런 경우에는 인도명령과 강제집행 제도를 이용하여 점유를 이전받아야 한다.

이 제도를 활용하면 낙찰자인 매수인은 인도명령에 집행문을 부여받아 강제집행의 방법으로 부동산의 점유를 취득할 수 있어 이를 위하여 점유자에 대하여 인도청구의 소를 제기해야 하는 부담을 면할 수 있는 반면, 인도명령의 상대방이 된 점유자는 인도의무의 부존재를 주장하는 경우 스스로 청구이의의 소를 제기하지 않으면 안 된다.

매수인이 매각대금을 다 낸 때에는 채무자 등에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자 등이 인도하지 않는 때에는 집행법원에 대하여 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 따라 부동산을 인도받을 수 있는 것이다. 즉 점유자가 임의로 부동산을 인도하지 않는 경우 매수인은 소유권이전등기를 경료하기 전이라 하더라도 매각대금을 납부한 경우에는 그로부터 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있다.

그런데 인도명령 신청은 매각대금 납부 후 바로 하는 것이 시간도 아끼고 비용도 아끼는 방법이다. 가끔 불법으로 점유하고 있는 채무자 또는 소유자와 이사비용이나 이사 일정 등을 협의하였다면서 인도명령 신청하는 것을 주저하는 분이 있다. 하지만 서로 원만히 협의가 되었다고 하더라도 부동산을 낙찰받고 잔금을 납부하면 바로 인도명령을 신청하는 것이 좋다. 그 이유는 인도명령 신청은 6개월 안에 했지만, 상대방이 송달을 안 받으면 시간이 계속 지연되어 결과적으로 낙찰자에게 큰 부담으로 작용하는 경우가 있기 때문이다. 즉 대출이자는 계속 나가고 있는데, 수개월이 지나도록 해당 부동산을 사용·수익하지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

또 한 가지 이유는 법원 절차상의 이유 때문이다. 경매 관련 모든 서류는 배당기일까지 담당 경매계에서 보관하고 이후에는 법원 보존계로 이관된다. 따라서 배당기일 전에 신청된 인도명령은 담당 경매계를 통해 접수하고 이를 사법보좌관이 판단한 뒤 인용결정문이 내려지고 송달 절차를 진행한다. 사건을 속속들이 잘 아는 경매계장이므로 송달 등 여러 가지 변수에 부딪히면 가급적 빨리 해결될 수 있도록 조언도 해준다. 하지만 보존계로 서류가 이관되면 이때는 보존계에 인도명령 신청을 하고 판사가 결정을 담당한다. 아무래도 사건 내막을 자세히 아는 경매계장에 비해 보존계는 모든 사건이 모이는 곳이다 보니 해당 사건을 속속들이 알기 어렵다. 이러다 보니 절차가 매끄럽지 못한 경우가 많고, 원리원칙대로 일을 처리하다 보니 시간이 지연되는 경우가 발생한다.

따라서 이왕이면 해당 경매 사건을 잘 아는 경매계장을 통해 인도명령을 신청하는 것이 여러모로 낙찰자에게 도움이 되므로 대금납부 후 바로 인도명령을 신청하는 것이 좋다. 인도명령을 신청하면 통상 채무자나 소유자의 경우에는 신청일로부터 3일 이내 인도명령이 내려지고, 임차인의 경우에는 배당기일 종결 후 3일 이내에 결정된다.

이때 법원은 인도명령 대상자와 낙찰자에게 결정문을 송달한다. 인도명령을 신청해서 결정문이 나왔고 상대방에게 송달이 되었다 하더라도 반드시 강제집행을 하여야 하는 것은 아니다. 서로 원만하게 협의가 잘 되어 부동산의 점유를 이전받은 경우에는 강제집행을 취하하면 된다. 하지만 점유자가 끝내 부동산을 인도해 주지 않는다면 강제집행으로 부동산을 인도받을 수밖에 없다. 인도명령 결정을 받아두면 강제집행은 6개월이 경과해도 가능하다.

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