[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]임차보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인의 강구 방안

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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최근 아파트 가격이 하락함에 따라 임대차계약이 만료돼 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 이른바 깡통전세 등의 피해가 속출하고 있다. 이중 다가구나 다세대 주택의 경우에는 전세 사기가 급증하고 있다. 특히 다가구 주택은 건물감정가를 초과하는 금융권 대출과 임차인의 보증금이 있는 상태에서 임대인이 대출 이자를 고의로 갚지 않고 경매에 넘어가도록 하고 있다. 이렇게 되면 다수 임차인은 보증금을 회수하지 못하게 된다. 이러한 피해는 앞으로 더 늘어날 것으로 보인다.

임차인이 임차보증금을 반환받기 위해서는 먼저 임대차계약이 종료되어야 한다. 보통 임대차계약은 계약 기간이 만료한 경우 종료한다. 예외적으로 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는데, 임대인과 임차인이 서로 합의해 계약을 종료하는 경우가 대표적이다. 양자 합의가 있는 경우에는 언제든지 임대차계약을 중도에 해지할 수 있다. 다만 임대 주택이 불법건축물인 것을 계약 도중에 알았거나 임대인이 임대차 계약상의 약속을 이행하지 않은 경우, 임대인이 관리를 소홀히 해 주택을 사용할 수 없게 된 경우 등에는 임차인이 중도에 임대차계약을 해지할 수 있다.

임차주택이 경매에 넘어간 경우에도 임차인은 임대차계약을 중도에 해지할 수 있다. 판례도 "임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 종료시킬 수 있는데, 해지 통고 즉시 해지의 효력이 생긴다. 한편 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하는 것은 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차 관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다."라고 했다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).

임대차계약이 해지돼 종료한 경우 임대인이 임차인에게 임차보증금을 반환해 주면 문제가 없다. 반면 임대인이 임차보증금을 임차인에게 반환해 주지 않으면 법적 분쟁이 생길 수 있다. 임대차계약이 해지되어 계약이 종료된 경우에 임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면 임차인은 어떻게 해야 할까?

먼저 임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면 임차권등기를 신청하면 된다. 보통 임차권등기는 임차인이 이사 가야 하는 상황인데 아무런 조치 없이 이사 가면 임차권의 대항력이 상실되기 때문에 이를 예방하기 위해서 한다. 임차권등기를 마치고 임차보증금을 반환받기 위해서는 임대인을 상대로 임차보증금반환소송을 제기해야 한다. 보증금반환소송을 통해 판결을 받은 후 그 확정판결을 집행권원으로 하여 강제경매를 신청하면 된다.

그런데 주택에 대해 임차권을 설정하지 않고 전세권을 설정하는 때도 있는데, 아파트나 다세대 같은 집합건물에 전세권이 설정된 경우에는 소유자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 전세목적물의 임의 경매를 청구할 수 있다. 반면 다가구주택과 같이 건물 일부에만 전세권이 설정된 경우에는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대해서는 경매를 신청할 수 없다. 따라서 이 경우에는 전세권 설정자를 상대로 전세금반환청구소송을 제기해서 확정판결을 받은 다음 확정판결을 집행권원으로 하여 대지와 건물 전체에 대해 강제경매를 신청해야 한다. 이처럼 전세권자 자신이 신청한 경매 사건에서 전세권자의 우선변제권은 부동산의 매각대금 전체에 대해서 행사할 수 있다.

한편 전세권을 설정해 놓은 상태에서 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자까지 갖추고 있는 경우에는 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸하였다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다는 것이 판례의 태도이다(대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정).

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬