[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②맹지 탈출하여 수익 극대화하는 방법

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬

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맹지를 탈출하여 진입도로를 확보할 수 있는 두 번째 방법으로는 인접 토지소유자의 토지 사용승낙을 받는 방법이다.

이 방법이 일반적으로 많이 활용되는 방법인데, 이 경우에도 사용승낙의 대가로 많은 금액을 요구하는 경우가 있어 현실적으로 사용승낙을 받는 것이 어려운 경우가 많고, 설사 힘들게 사용승낙을 얻었다 하더라도 이러한 사용승낙은 채권계약이기 때문에 사용승낙을 해 준 토지소유자가 사망하거나 3자에게 토지를 매도하면 그 승계인을 상대로 사용승낙의 효력을 주장할 수 없다는 점에서 일정한 한계가 있다. 건축허가를 담당하는 행정관청도 다시 토지 사용승낙서를 받아오라고 요구한다.

따라서 제일 좋은 방법은 토지 사용승낙서를 받은 후 도로를 포장하는 것이다. 다만, 이 경우에도 토지소유자와 합의가 이루어져야 한다. 한편 사용승낙서를 받았다고 해서 도로가 되는 것은 아니고, 도로 전용허가를 받아야 한다.

한편 토지소유자의 사용승낙을 받을 때 토지소유자와 오·폐수 관로를 땅에 묻는 것도 반드시 명시해야만 나중에 문제가 없다. 관로가 연결되지 않으면 건축허가를 받을 수 없기 때문이다.

맹지를 탈출하여 진입도로를 확보할 수 있는 세 번째 방법으로, 만약 맹지가 도로로 연결되는 하천이나 구거를 끼고 있다면 이 하천이나 구거를 대부나 점용허가를 받는 방법에 의해 진입로를 확보할 수 있다.

다만 지목상 구거라 해도 모두 가능한 것은 아니며, 현재 구거로서의 기능을 하고 있어야 한다. 물론 점용허가가 가능한지에 대하여 반드시 해당 지방자치단체에 문의하여야 한다.

그런데 만약 경매로 낙찰을 받으려고 하는 토지가 맹지이지만 공로로 통하는 사실상의 도로인 현황 도로가 있다면 어떻게 해야 할까? 현황도로란 지적도에는 도로로 표시되어 있지 않지만 실제로는 현재 도로로 사용되고 있는 길을 말한다. 즉 현황 도로가 있는 경우에는 건축허가를 받을 수 있을까?

현황 도로가 있다면 건축허가를 받기가 좀 더 용이하다. 먼저 현황 도로가 5가구 이상의 작은 마을에 거주하는 실제 주민들이 살고 있는 주택에서 일상적으로 사용되는 도로라면 그 도로를 이용한 건축허가가 가능하다. 즉 개인 소유의 토지에 도로가 포장되어 오래전부터 다수가 이용하고 있었다면, 지목이 도로가 아니라 해도 현황 도로로 인정받아 건축허가를 받을 수 있다.

다만 여기서 중요한 것은 누가 포장 공사를 했느냐 하는 것이다. 국가 또는 지자체에서 예산을 투입해 개인 소유의 토지에 도로공사를 했다면 공공도로로 인정받는 셈이 된다. 또한 이미 그 현황 도로를 이용해 건축허가를 받은 사실이 있으면, 그 도로를 근거로 신규 건축허가를 받을 수 있고, 이때에는 건축법상 도로 폭(4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 함)에 미치지 못해도 건축허가를 받을 수 있다.

그러나 현황 도로를 사용해 건축허가를 받으려면, 원칙적으로 현황도로 소유자 등 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 현황 도로가 여러 명의 공유로 되어 있다면 전원의 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있어도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 한다. 실무상으로도 허가 관청에서는 현황도로 소유자의 동의를 받을 것을 요구한다.

결론적으로 대지가 현황 도로에 접해 있을 때는 건축허가를 받을 수 있을지 여부를 확신할 수 없기 때문에 해당 지방자치단체에 건축허가 여부를 반드시 확인하고 입찰하여야 한다.

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬