[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①맹지 탈출해 수익 극대화하는 방법

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬

부동산 경매로 토지를 낙찰받으려고 권리분석을 하고 현장에 가서 조사하다 보면 지적도상 공로로 통하는 진입로가 없는 땅, 즉 맹지로서 건축허가가 나지 않는 토지가 많다.

토지에 주택, 공장 등 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 난다. 진입도로가 없는 맹지는 건축허가를 받을 수 없기 때문에 토지의 활용성이 별로 없어서 유찰이 많이 되고 투자가치도 상당히 떨어진다.

따라서 아무리 좋은 토지라 할지라도 진입도로가 없으면 낙찰받아서는 안 되고, 반드시 낙찰받기 전에 진입도로를 확보할 수 있는 방법을 강구하고 입찰에 임하여야 한다.

하지만 맹지에 진입할 수 있는 도로를 확보할 방법만 알고 있다면 그 토지의 경제적 가치는 몇 배 상승할 수 있고 매력적인 투자대상으로 탈바꿈될 수 있다.

한편 건축허가가 나는 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 한다. 먼저 대지에 건축물을 지으려면 원칙적으로 너비 4m 이상의 도로에 건축물 대지의 2m 이상이 도로에 접해야 한다. 즉 건축허가를 받기 위한 건축법상의 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로이면서, 너비 4m 이상의 도로에 건축물의 대지가 2m 이상이 도로에 접하여야 한다.

다만 연 면적의 합계가 2000㎡(공장의 경우 3000㎡) 이상일 경우 너비 6m 이상의 도로에 대지가 4m 이상 접하여야 한다. 고속도로나 자동차전용도로는 대지에 접해 있어도 건축법상의 도로로 인정되지 않는다. 따라서 건축허가가 나지 않는다.

다음으로 지목이 도로이고 원칙적으로 국가 등의 소유이어야 한다. 건축하는 데 지장이 없는 도로는 토지의 지적상 지목이 '도로'이며, 소유자가 국가, 시, 군으로 되어 있는 도로이다.

만약 국가 소유가 아니라 개인의 소유로서 포장이 되어 있는 도로 중 지목이 도로인 경우라면 원칙적으로 건축허가를 내준다. 하지만 해당 사도 소유자가 민원을 제기하면, 해당 지자체는 도로의 소유자로부터 해당 도로를 사용하겠다는 확인서를 받아 건축허가 담당자에게 토지 사용승낙서를 제출하도록 요구한다.

한편 개인 소유의 도로가 있고 지목이 도로로 되어 있다면, 그 도로의 소유자라 해도 통행을 일방적으로 막을 수는 없다. 다만 건축허가를 받기 위해서는 일반적으로 도로 소유자의 도로 사용승낙서를 받아야 한다.

마지막으로 지적도상에 도로가 있어야 하고 실제로도 도로가 있어야 한다. 즉 지적도에 경계가 표시되어 있고, 도로가 실제로도 있어야 한다.

이처럼 건축허가를 받기 위해서는 도로가 있어야 하는데, 만약 경매로 낙찰받으려고 하는 토지에 도로가 없는 경우에는 도로를 확보할 방안을 강구하고 입찰하여야 한다. 그럼 맹지를 탈출하여 진입도로를 확보할 수 있는 방법은 없을까? 그 방법으로는 공로에 접하는 토지나 도로에 해당하는 토지를 매수, 도로부지 소유자의 사용승낙을 받거나 임대차 또는 지상권을 설정, 국·공유지의 경우 대부나 점용허가 등이 있다.

먼저 맹지로의 진입도로를 확보하기 위해 진입 도로의 부지를 매수해서 도로를 개설하거나, 도로에 해당하는 토지를 도로 소유자로부터 매수하는 방법이 있다. 이 방법이 제일 안전하고 바람직하나, 인접 토지 소유자가 매매가격을 터무니없이 높게 부르거나 매도할 의사가 없는 경우에는 도로를 확보하는 방법으로 어려운 점이 있다.

여름경매아카데미 대표 법무법인 올곧음 변호사 신동렬