[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②농지취득자격증명

법무법인 올곧음 변호사 여름경매아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름경매아카데미 대표 신동렬

농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 예외적으론 상속으로 농지 취득, 농지전용협의를 마친 농지 소유, 토지수용, 시효 완성으로 농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급받지 않고, 농지를 취득할 수 있다.

경매와 관련해 문제가 되는 경우 농지 전용에 관한 협의를 완료한 농지를 취득하는 경우이다. 특히 도시지역 내의 주거·상업·공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정되거나 결정된 농지, 계획관리지역의 지구단위계획구역의 농지 등은 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있다. 이러한 농지는 일반 법인도 농지취득자격증명을 발급받지 않고 경매로 소유권을 취득할 수 있다. 여기서 주의해야 할 사항은 도시지역이라 하더라도 녹지지역에 있는 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 한다는 점이다.

농지취득자격증명은 농지를 취득하고자 하는 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인, 주말·체험 영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인 등에 대해 발급한다. 농지 소유자의 승낙을 받아 농지전용허가를 받은 일반 법인은 농지전용을 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 해당 농지를 취득할 수 있다.

한편 농지법 제2조 소정의 농지에 해당해야만 농지취득자격증명을 발급받을 수 있다. 만약 농지에 해당하지 않으면 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없다. 즉 농지취득자격증명을 받을 당시 매수할 농지가 현재 실질적으로 농사를 짓고 있어야 한다. 경매 절차에서도 마찬가지다.

여기서 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 판례는 "어떤 토지가 농지법 소정의 '농지'인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 전인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다."(대법원 2007. 6. 29.자 2007마258 결정)라고 판시한 바 있다.

또한 판례는 "지목이 답으로 되어 있는 토지에 대하여 제 3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었다는 점만으로는 이미 농지로서의 성질을 상실하고 사실상 대지화되었다고 보기 어렵고, 여름철에 야영장 등으로 이용되면서 사실상 잡종지로 활용될 뿐 농작물의 경작에 이용되지 않고 있다고 하여도, 그 토지에 별다른 견고한 구조물이 축조되어 있지 아니하고 터파기작업 등이 이루어져 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상 변경이 일시적인 것에 불과하다면 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득에 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다."라고 하였다(대법원 1999. 2. 23. 98마2604 결정).

반면에 판례는 "지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있기는 하나 그 토지에 대한 낙찰허가결정 훨씬 전에 인근 토지보다 약 1∼2ｍ나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 다른 용도로 전용되어 상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 왔기 때문에 농지의 기능을 완전히 상실하였고, 또한 낙찰인이 낙찰허가결정 이전에 농지취득자격증명의 발급을 신청하였음에도 해당 관서에서 농지로 볼 수 없다는 이유로 신청 자체가 반려된 점이나 낙찰인이 낙찰을 받은 직후에 적법한 절차를 거쳐 현황대로 농지전용허가가 이루어짐으로써 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 소멸된 점을 고려하여 볼 때, 낙찰허가결정 당시 그 토지는 이미 농지법 제2조 소정의 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로, 낙찰인이 임의경매절차에서 최고가입찰자로서 그 토지를 낙찰받음에 있어서 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 발급받을 필요는 없다."라고 하였다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결).

법무법인 올곧음 변호사 여름경매아카데미 대표 신동렬