[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①농지취득자격증명

법무법인 올곧음 변호사 여름경매아카데미 대표신동렬

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농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다. 부동산 경매로 농지를 취득하려는 경우 공고내용 중 '농지취득자격증명의 제출을 요함'이라는 문구가 있는 경우에도 마찬가지이다. 이처럼 농지취득자격증명만 발급받아 오면 매매 또는 경매로 농지를 매수할 수 있다.

그런데 최근 농지취득에 대해서 농지법이 강화됐다. 즉 농지취득에 대해 강화된 개정 농지법이 2022년 5월 18일부터 시행되고 있다. 강화된 개정 농지법의 주요 내용은 ▲농업진흥지역 내 농지의 주말·체험 영농목적 취득 제한 ▲농지취득자격증명 심사요건 강화 ▲거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것으로 시장·군수 또는 구청장이 인정한 경우 등에 대해 6개월 이내에 해당 농지에 대한 처분을 명함 ▲농지법 위반행위에 대한 벌칙 상향 ▲이행강제금 부과액도 상향했다.

지난 5월 18일부터 시행되고 있는 농지법 내용 중 농지취득자격증명과 관련해 개정된 주요 내용으로, 직업·영농경력·영농거리 작성 및 증명서류 제출을 의무화하고, 증명서류 제출을 거짓 또는 부정으로 한 자에 대해 과태료를 부과하도록 했으며, 농지취득자격증명 발급 시 농지위원회의 심의 사항을 규정했다. 또 농지취득자격증명 발급 기간을 연장했다.

농지법 제8조에 따라 농지를 취득하려는 자는 이처럼 농지취득자격증명원을 발급받아야 하는데, 농지취득자격증명이란 농지를 취득하기 위한 자격을 얻었음을 증빙하는 서류이다. 소유권이전등기 신청 시에 이 자격증명을 첨부해야만 소유권이전등기가 가능하다. 즉 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 담당하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

특히 법원 경매로 농지를 취득하는 경우에는 최고가 매수신고인으로 정해지면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 한다.

농지를 취득하려는 자가 농지에 관해 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 농지에 관한 경매절차에서 농지취득자격증명의 발급은 매각허가요건에 해당한다(대법원 2018. 7. 11. 선고 2014두36518 판결).

농지취득자격증명을 기간 내에 발급받아 제출하지 못하면 소명 자료를 첨부해 매각결정기일 변경신청을 하거나 부득이하게 제출하지 못한 사유를 소명해 입찰보증금을 반환받을 수 있는 방법이 있지만, 대부분은 기간 내에 농지취득자격증명을 발급받아 제출하지 못하면 매각 불허가 결정이 나며 입찰보증금을 몰수당할 수 있으므로 각별한 주의가 요구된다. 따라서 이러한 상황이 발생하지 않도록 사전에 농지 소재지의 관할 관청에 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지 반드시 알아보고 입찰에 임해야 한다. 특히 경매 공고내용 중에 '농지취득자격증명의 제출을 요함'이라는 문구가 있는 경우 더욱 그러하다.

한편 판례는 '입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 입찰대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산 표시를 그르친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수 의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로, 이는 낙찰불허가 사유에 해당한다.'라고 했다.(2002마1208 결정).

법무법인 올곧음 변호사 여름경매아카데미 대표신동렬