[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매로 내 집 마련할 수 있는 절호의 기회

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

최근 아파트 가격이 급락하고 거래도 거의 이루어지지 않고 있다는 보도가 많이 나온다. 정부는 거래 절벽에 의한 주택시장 경착륙을 막고자 일부 규제지역을 해제하면서, 대출 규제도 완화했다. 이런데도 매매는 거의 이루어지지 않고 있다. 이는 대출이자가 급격히 상승하여 선뜻 주택 실소유자들도 매수에 나서지 못하고 있기 때문이다. 또한, 가격이 더 하락하리라는 기대심리도 일부 반영된 것으로 보인다.

지금은 정부에서 부동산 규제를 아무리 해제해도 금리의 급격한 상승으로 부동산시장은 거래 절벽이다. 주택시장에서 매도자는 많으나 매수자가 없는 매수자 우위 시장이 되었다. 또한, 가격이 하락해도 여러 가지 대출 규제 때문에 주택을 매입할 수 없는 무주택자들이 많다. 즉 돈이 없는 서민들은 대출을 받아 집을 사야 하는데 급격한 금리 인상으로 대출이 힘드니 집을 매수하기가 어려운 상황이다. 반면에 현재는 현금을 보유한 사람들이 저렴한 가격에 부동산을 매수할 수 있는 절호의 기회이다.

최근 짧은 기간에 물가상승으로 인한 인플레이션 때문에 미국을 비롯하여 전 세계적으로 금리가 급격하게 올랐다. 결국, 우리나라도 미국금리에 영향을 받아 기준금리를 0.5%씩 올려 최근 기준금리가 많이 상승했다. 우리나라의 입장에서는 자본 유출 때문에 미국을 따라갈 수밖에 없다. 즉 기준금리 격차를 줄여야 한다. 현재 한국의 기준금리가 3.25%이고 미국은 4%로 금리 차이가 0.75% 정도가 나지만, 12월에 미국 기준금리는 다시 최소 0.5% 정도 상승할 것으로 보인다.

다만 최근 미국의 인플레이션 지수가 하락해서 현재가 인플레이션 정점이 아니냐 하는 소리가 계속 나오기는 하고 있다. 따라서 앞으로 기준금리가 더 오를 가능성은 있지만, 그 속도는 늦추어질 것으로 보인다.

한편 최근 급격한 금리 인상으로 부동산을 담보로 대출을 받은 사람들이 이자 부담을 감당하지 못하고 주택이 경매에 많이 나오기 시작했다. 매매는 거의 없지만 경매물건이 늘어남에 따라 경매는 오히려 활발하게 진행되고 있다. 다만 유찰이 많이 되고 있고 낙찰가율도 상당히 낮다. 아파트의 경우에는 요즘 2번 유찰이 기본이고, 2018년 말이나 2019년 초 정도의 아파트 시세로 낙찰이 되고 있다.

따라서 무주택자의 경우 2번 정도 유찰된 주택을 저렴하게 경매로 취득해 볼 것을 추천한다. 지금과 같은 주택 거래 절벽과 급격한 금리 인상, 주택가격 하락기에는 무주택자가 급매나 경매로 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회이다.

요즘 경매 시장은 입찰자도 적고 유찰도 많이 돼서 가격이 상당히 저렴하다. 따라서 낮은 가격에 입찰을 꾸준히 여러 번 해 보기를 권한다. 무주택자나 일시적 2주택자의 경우 대출이 많이 완화되어 지금부터가 내 집 마련의 적기라고 생각된다. 인터넷에 매물로 나와 있는 급매 가격보다는 더 낮은 가격으로 입찰을 하고 운이 좋게 낙찰이 된다면 내 집을 시세보다 상당히 저렴하게 마련할 수 있다. 이번 기회가 무주택자에게는 내 집을 마련할 기회가 될 수 있고, 1주택자에는 내가 원하는 지역의 원하는 면적으로 갈아탈 수 있는 절호의 기회이다.

건축과 관련한 인건비 상승과 건축자재비 상승, PF 자금 금리 인상으로 인한 주택 공급 부족 등으로 주택가격이 급격하게 내리는 것에는 한계가 있을 수밖에 없을 것이다. 아무것도 하지 않으면 어떤 기회도 오지 않는다. 부동산 가격이 급격히 하락하니 부동산에 대한 관심이 많이 줄어든 것이 사실이다. 하지만 위기가 곧 기회이다. 무주택자는 이번 기회에 경매를 통해 내 집 마련의 기회를 가졌으면 좋겠다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬