[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]③경매로 공장을 취득할 경우 유의할 점

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

공장을 경매로 취득할 경우 유의할 점으로 입찰하려는 공장의 현재 용도가 입찰자가 낙찰받아 운영하려는 공장 용도에 맞는지 확인해야 한다. 만약 용도가 맞지 않으면 장차 입찰자가 목적으로 하는 공장으로 용도 변경이나 승인이 가능한 지 여부를 사전에 확인해야 한다.

즉 공장 신규허가가 잘 나지 않기 때문에 낙찰받은 공장의 업종을 다른 업종으로 변경하거나, 기존 영업권이나 허가권을 승계받지 못하면 새로 허가를 받을 수 있는지에 대해서 사전에 해당 시·군청 공업계를 방문해 확인하고 입찰해야 한다. 공장의 층고 높이에 따라서도 용도 제한이 있을 수 있으므로, 공장을 낙찰받아 직접 운영할 사람이라면 자신이 목적으로 하는 공장에 부합하는 층높이를 갖추었는지도 반드시 확인하고 입찰해야 한다. 공장은 당연히 층고가 높아야 활용도가 좋다. 바닥에서 천장에 달아놓은 호이스트까지 7~8m 이상이면 좋다.

공장은 내부뿐만 아니라 외부도 중요하다. 외부 공간이 충분하면 물건을 선적하거나 하적할 때도 편하고 대형 화물트럭이 회전할 수 있는 반경이 나올 수 있는 공간이 있으면 좋다. 또한, 주차 공간도 충분히 확보돼 있으면 입지조건으로 좋은 편에 속한다.

공장의 진입도로를 확인해야 한다. 공장은 소규모 공장을 제외하고 일반적으로 도로의 폭이 6m 이상이다. 따라서 입찰 전에 반드시 공장 진입도로 폭을 확인해 공장에 대형차량이 진입할 수 있는지 체크를 하여야 한다. 공장은 괜찮은데 도로의 폭이 좁다면 도로를 확장할 수 있는지, 확장한다면 추가 비용은 얼마나 들어가는지 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.

현재 타인의 토지를 도로로 사용하고 있다면 낙찰받은 이후에도 사용할 수 있는지, 향후 법적 분쟁 가능성은 없는지 등을 사전에 확인해야 한다. 공장의 경우는 대개 임야를 저렴하게 구입해 형질변경을 하여 도로로 사용하는 경우가 많은데, 이 경우 현지인들이 진입도로를 문제 삼아서 이를 사용하는데 예상외의 비용이 들어갈 수도 있다.

기본적인 전기시설과 상수도, 오수관 등 상태도 확인해야 한다. 간혹 오래된 공장은 낡은 상·하수도관으로 인한 누수와 오염의 문제가 발생하고, 이를 보수하는데 추가 비용이 들어간다. 전기시설의 경우 변압기는 장마나 환경오염으로부터 안전하기 위해서는 공장의 실내에 있으면 좋고 노후화되지 않았으면 더욱 좋다. 따라서 이러한 시설의 현재 상태도 점검하는 것이 필수적이다.

미납된 전기세 및 수도세를 확인해야 한다. 가동이 오랫동안 멈춘 공장은 전기·수도 요금이 미납된 경우가 흔하다. 따라서 이러한 경우에는 낙찰자가 내야 하는지에 대해서 입찰 참가 전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 아파트나 상가의 경우 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수하지만, 공장의 경우에는 전 소유자가 체납한 전기나 수도 요금에 대해서 낙찰자가 인수하지는 않는다.

하지만 체납된 요금을 납부하지 않으면 한국전력 등에서 전기나 수도 공급을 하지 않을 것이라고 압박하기 때문에 할 수 없이 내는 경우가 많다. 아니면 새롭게 전기, 수도, 가스 등을 신청해야 하는데 비용이 많이 들 수 있다. 결국, 어느 경우에 금액이 적게 드는지 비교해서 결정하는 수밖에 없다.

한편 체납된 전기, 수도 요금을 납부한 경우 전 소유자에게 청구할 수 있지만, 경매를 당한 전 소유자가 이를 지급하는 경우는 거의 없고 낙찰자도 청구하지 않고 대부분 포기한다. 결국, 이 경우에도 체납된 금액을 잘 파악하여 이 금액을 감안하고 입찰가격을 결정하는 수밖에 없다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬