[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ②경매로 공장을 취득할 경우 유의할 점

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬

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경매로 공장을 취득할 경우 단점으로 공장을 인도 받는데 어려움이 있을 수 있다. 경매를 당한 공장에서 근무했던 근로자의 임금채권으로 인해 근로자들이 농성을 하고 있는 공장의 경우에는 근로자와의 대치 과정에서 불상사가 일어나거나 명도가 장기화 될 수 있으므로 이점 역시 유의해야 한다. 임차인이나 소유주가 점유하고 있는 공장보다는 채권단이 관리하고 있는 공장이 명도 하기가 훨씬 더 수월하다.

이어 공장의 미납된 전기세, 수도세 등을 부담할 수 있다. 공장을 경매로 낙찰 받은 경우 낙찰자는 전 소유자가 미납한 전기세, 수도세 등을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 또 공장의 경우 아파트 등 주택과는 달리 거래가 활발하지 않아 시세를 파악하기 어렵고, 법원 감정가격도 실제 매매가 가능한 금액과 상당히 차이가 나는 경우가 많다.

한편 공장을 경매로 취득할 경우 유의할 점에 대해서 꼼꼼하게 검토해야 한다. 먼저 철저한 권리분석이다. 공장 경매의 경우 특히 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 철저하게 권리분석을 하고 입찰해야 한다. 공장 경매에서 인수할 수 있는 권리로는 유치권과 임차권 등이 있다. 유치권의 경우, 유치권이 신고된 것이 있는지, 만약 신고된 유치권이 있다면 진정한 유치권자인지 유치권 성립요건을 하나하나 철저하게 검토하고 나서 허위 유치권자라는 확신이 들거나, 유치권을 해결할 수 있는 대책을 마련한 후에 입찰에 참여해야 한다. 유치권의 경우에는 여러 가지 변수가 많기 때문에 철저하게 검토하지 않고 낙찰자 본인의 주관적인 느낌상 유치권이 성립하지 않을 거 같아서 무작정 입찰부터 한 경우에는 낙찰을 받고 나서 이를 해결하는데 상당한 시간과 비용이 들어간다는 점을 항상 생각해야 한다.

다음으로 공장 경매 물건에 대항력 있는 선순위 임차인이 있는지, 있다면 배당요구를 했는지, 했다면 전액 배당받을 수 있는지를 철저하게 조사해야 한다. 만약 대항력 있는 임차인이 배당받지 못하는 임차보증금이 있는 경우에는 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 이런 경우에는 이를 감안해 입찰가를 산정하고 입찰참가를 결정해야 한다. 한편 은행으로부터 대출을 받아 근저당권을 설정하고 공장 신축허가를 받고 난 이후에 지어진 가건물이나 증축된 건물의 경우에 근저당권의 효력이 미치는지 반드시 확인해야 한다. 가건물 등이 종물, 부합물에 해당해 근저당권의 효력이 미치면 아무 문제 없지만, 독립성이 인정되는 부속물이라면 근저당권의 효력이 미치지 않아 매각물건에서 제외되고, 결국 이러한 부속물에 대하여 법정지상권이 인정되는지 문제되므로 이 또한 확인해야 한다. 그런데 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 하는데, 증축된 가건물 등의 경우에는 이 요건을 충족하지 못해 법정지상권이 인정되지 않을 가능성이 높다.

공장 경매의 경우 어느 다른 경매물건보다 감정평가서를 잘 검토해야 한다. 공장이 경매로 나올 경우 매각되는 물건은 공장용지, 공장건물, 제시외 건물, 기계·기구로 구성된다. 따라서 감정평가금액에는 일반적으로 토지, 건물, 제시외 건물, 기계·기구를 포함하여 감정하는데, 특히 기계·기구의 감정평가금액이 차지하는 비중이 큰 경우가 있다. 이 경우에는 입찰자가 기계·기구를 사용할 수 있는지 확인해야 한다. 사용할 수 없다면 고철이나 마찬가지이기 때문에 기계·기구의 감정평가금액이 크다면 그 만큼은 감액하고 입찰에 임해야 한다. 또한 기계·기구를 입찰자가 사용할 수 있는 것이라 하더라도 기계·기구가 일부 분실된 경우도 있고, 실제 사용하지 못할 정도로 폐기물에 가까운 것이 많다. 이와 같은 사정을 모르고 가격이 저렴하다는 이유만으로 낙찰을 받은 경우에는 그러한 손실은 온전히 낙찰자의 몫이 된다. 결국 매수인이 사업을 영위하고자 하는 업종에 맞는 기계·기구류가 설치돼 있다면 모를까 그렇지 않다면 기계·기구류는 고철 덩어리로 처분할 수밖에 없기 때문에 최소한 기계·기구류 감정평가액 이상 유찰이 거듭되고 나서야 입찰을 검토해보는 것이 바람직하다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬