[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①경매로 공장 취득할 경우 유의할 점

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

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요즘 공장을 경매로 매수하려는 사람이 상당히 많다. 서울을 비롯한 수도권의 경우 공장 총량제로 인해 신규 진입이 까다로워짐에 따라 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들이 늘고 있다.

그런데 공장을 경매로 취득하려는 경우 주택이나 상가처럼 쉽게 생각하고 준비를 소홀히 하다가는 낭패를 당하는 경우가 많다. 따라서 공장이 경매로 나오면 다른 물건보다 입찰자는 세심한 주의를 가지고 권리분석과 현장 임장 등을 철저하게 해야 한다. 즉 경매로 공장을 취득할 경우 장·단점과 유의할 점 등에 대해서 알아야 한다.

먼저 경매로 공장을 취득할 경우 장점에 대해서 알아보기로 한다. 첫째, 무엇보다 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 수 있다는 점이다. 공장이 경매로 나왔을 때, 주택 등에 비해서 감정가 대비 저렴하게 매각되고 있다. 특히 실수요자라면 공장을 경매만큼 저렴하게 매수할 수 있는 방법은 없다. 따라서 공장을 경매로 취득한 경우 다른 경매 물건에 비해서 투자수익률이 높다. 특히 부실채권(NPL)을 매입해서 유입하는 방법으로 소유권을 취득하면 비용투입 대비 그 수익률은 엄청나다.

둘째, 공장은 한번 임대가 되면 임대차 관계가 지속 돼 비교적 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있다는 장점이 있다. 특히 산업단지 내에 속한 공장의 경우 이미 공장으로서의 입지가 검증된 곳이고, 물류 기반시설이 두루두루 잘 갖춰져 있기 때문에 임대나 실수요 차원에서 찾는 사람들이 많다.

셋째, 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는 공장을 바로 가동할 수 있다는 장점이 있다. 수도권의 경우 공장 총량제 규제로 인해 공장 신축이 사실상 어려울 뿐만 아니라 신축할 수 있다고 하더라도 각종 인허가를 받는데 상당한 기간이 소요되지만, 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 경우에는 까다로운 인허가 과정을 생략하고 기존 공장을 바로 가동할 수 있다는 장점이 있다.

넷째, 경매로 공장을 취득하는 경우 토지, 건물 외에 기계·기구류를 함께 취득할 수 있는 장점이 있다. 공장은 공장저당법에 의거 공장의 토지, 건물 및 기계·기구류가 공장재단을 형성하여 함께 경매에 부쳐지기 때문에 공장용지는 물론 건물 외에 기계·기구류를 함께 취득할 수 있다. 다만 공장 내에 있는 기계·기구류가 제3자의 소유일 가능성이 있으므로 이를 잘 확인하여야 한다. 제3자 소유 물건인 경우에는 감정평가서에 해당 기계·기구류가 감정에서 제외되므로 감정평가 목록을 확인하면 되지만, 추후 이들에 대한 명도 및 보관에 대한 문제가 생길 수는 있다.

다섯째, 경매로 공장을 취득하는 경우 절세의 효과가 다른 부동산 취득보다 크다. 공장물건은 일반 부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에 비록 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외되고, 취득 시 낙찰가 중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세 되기 때문에, 매각대금에서 취득세, 등록세 등 세금을 면제받으려면 지방세 납부 시 경락대금완납증명원과 해당 사건의 감정평가서 사본을 첨부해 제출하면 된다. 낙찰가에서 전체 감정평가금액 중 기계, 기구가 차지하는 비율에 해당하는 금액을 공제한 금액을 과표로 본다.

공장을 경매로 취득하는 경우 위에서 든 것과 같은 장점만 있는 것은 아니고 단점도 상당히 있다. 경매로 공장을 취득할 경우 단점에 대해서 알아보기로 한다.

먼저 산업폐기물에 대한 처리비용을 부담할 수 있다. 오염물질을 배출하는 공장의 경우 불법 매립되거나 방치된 산업폐기물에 대한 처리 부담은 고스란히 낙찰자가 떠안게 될 수 있다. 산업폐기물 규모가 크면 그 처리비용이 공장 취득가에 버금갈 수 있기 때문에 주의를 요하는 사항이다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬