[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매기록의 열람 및 복사

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

몇 년 전 단독주택을 시세보다 비싸게 낙찰을 받았다고 생각 한 낙찰자가 주택을 낙찰받지 않기로 마음먹고 법원에 경매기록 열람·복사 신청해 기록을 열람한 다음 기일입찰표 입찰가격을 몰래 수정한 사건이 있었는데, 이 사건에서 낙찰자는 공문서변조 등의 혐의로 기소되어 징역 6개월의 실형이 선고된 경우가 있었다.

이처럼 경매 부동산의 권리를 분석하거나 경매를 진행하는 과정에서 경매기록을 열람, 복사해 보고 싶을 때가 꼭 있다. 예를 들면 어떤 임차인이 배당요구를 했는데 가장 임차인으로 의심되는 경우에 임차인의 배당요구 신청서 및 임대차계약서, 유치권자가 유치권 신고를 했는데 어떤 내용인지, 점유자가 누구인지 확인하고 싶은 경우 등이다.

그런데 누구나 경매기록을 열람, 복사를 할 수 있다면 입찰 경쟁이 지금보다 훨씬 더 심해질 것이다. 그래서 법률은 경매기록을 열람, 복사할 수 있는 사람의 범위에 대해서 규정하고 있다.

그럼 어떠한 사람들이 경매기록을 열람, 복사할 수 있을까? 매각기일 공고 전에는 원칙적으로 매각절차의 이해관계인 또는 민사소송법 제162조 제1항에 해당하는 자, 즉 당사자와 이해관계를 소명한 제3자에 한해 경매기록의 열람 및 복사를 허용하고 있고, 그 밖의 사람에 대해서는 열람을 허용하지 않는다.

경매절차 상의 이해관계인이란 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 등이다.

매각절차 상의 이해관계인 이외의 자로서 열람 및 복사 청구를 할 수 있는 자는 파산관재인이 집행당사자가 된 경우의 파산자인 채무자와 소유자, 최고가매수신고인과 차순위매수신고인, 매수인, 자기가 적법한 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인임을 주장하는 사람으로서 매수 신고 시 제공한 보증을 찾아가지 아니한 매수신고인 등이 있다.

한편 민법 및 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 배당요구 채권자, 대항요건을 구비 하지 못한 임차인으로서 현황조사보고서에 표시되어 있는 사람, 건물을 매각하는 경우의 그 대지소유자, 대지를 매각하는 경우의 그 지상 건물 소유자, 가압류 채권자, 가처분채권자 등도 매각절차 상의 이해관계인 이외의 자로서 열람 및 복사 청구를 할 수 있다.

경매기록에 대한 열람, 복사를 신청하는 사람은 위에 규정된 이해관계인에 해당된다는 사실을 소명하여야 한다. 즉 경매기록에 대한 열람·복사를 신청하는 자가 위에서 열거한 이해관계인에 해당하는지 여부가 기록상 명백하지 않은 경우에는 스스로 이해관계인에 해당한다는 사실을 소명할 수 있는 자료를 제출하여야 한다.

기록의 열람을 허용할 때에는 가능한 한 이해관계의 소명을 엄격히 요구해야 하고, 열람자가 본인인지 여부를 주민등록증 등에 의하여 확인하며, 이름, 주민등록번호, 주소를 명기하여야 한다. 다만, 이해관계인에 해당한다는 사실이 기록상 분명한 때에는 그러하지 아니하다.

열람 및 복사를 신청할 때에는 ①신청서 ②신분증(대리인일 경우 위임장, 인감증명서), ③인지를 첨부하여 신청하여야 한다.

한편 경매기록에 대한 복사를 청구하는 때에는 경매기록 전체에 대한 복사 청구를 하여서는 아니 되고 경매기록 중 복사할 부분을 특정하여 청구하여야 한다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬