[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②무잉여기각에 의한 경매절차취소

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

남을 가망이 없어 경매취소가 적용될 경우로는 ?① 매각절차의 시초부터 최저매각가격이 우선채권 총액에 미달하는 경우, ② 매각기일에 매수신고가 없어 새 매각에 있어서 최저매각가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달하는 경우 등과 같이, 최저매각가격 결정 시부터 매각결정기일 종료 시까지의 사이에 어떤 사유에 의해서이든 압류채권자의 채권에 대한 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우이다.

경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시 결정이 되어 있는 경우에는 선행 및 후행 경매개시결정을 받은 채권자 양자 중 최우선순위권리자의 권리를 기준으로 무잉여 여부를 판단한다(대결 2001. 12. 28. 2001마2094). 따라서 선행 경매신청 채권자를 기준으로 하여서는 잉여의 가망이 없더라도 후행 경매신청 채권자가 저당권자 등으로서 선행 경매신청 채권자보다 우선하는 권리를 가진 자라면, 후행 경매신청 채권자의 채권을 기준으로 잉여의 가망 여부를 판단하고 잉여의 가능성이 있으면 선행 경매절차를 그대로 진행하여야 한다.

법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. 압류채권자가 위 통지를 받은 날부터 1주 이내에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소해야 한다.

압류채권자가 매수신청을 함에 있어서는 충분한 보증을 제공해야 한다(민사집행법 제102조 제2항). 법원은 압류채권자가 제공한 보증이 충분하지 못하다고 인정하면 압류채권자에게 추가보증의 제공을 명할 수 있고 이에 응하지 않으면 매각절차를 취소한다.

압류채권자가 매수신청을 함에 있어 보증제공은 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 법원보관금취급규칙에 의한 경매예납금으로 예납하고 취급점으로부터 교부받은 법원보관금 영수증서를 매수신청서와 함께 집행법원에 제출하면 된다.

압류채권자가 매수신청을 한 경우에 그 매수신청금액 이상의 가격이 아니면 매각허가가 되지 않는다는 점에서 매수신청가격은 최저매각가격의 의미를 가지므로, 압류채권자로부터 매수신청이 있었다는 취지 및 그 매수신청금액을 매각기일의 공고에 기재함이 상당하다.

매각기일에 압류채권자의 매수신청금액 이상의 액으로 매수가격의 신고가 없으면 그 신고가격이 최저매각가격을 초과하더라도 매각허가를 해서는 안 되므로, 집행관은 특별매각조건이 있는 경우에 준하여 압류채권자의 매수신청금액을 고지하고 그 이상의 액으로 매수가격을 신고하도록 최고해야 한다.

위 금액 이상의 매수가격의 신고가 없는 경우에는 압류채권자가 매각기일에 출석하였는지 여부를 불문하고 압류채권자를 최고가매수신고인으로 하여 그 이름과 가격을 부른 후 매각기일을 종결한다고 고지해야 한다.

압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내에 적법한 매수신청 및 보증제공이 없을 때에는 법원은 결정으로 매각절차를 취소한다. 다만, 위 기간경과 후라 할지라도 취소결정 전에 적법한 매수신청 및 보증제공이 있으면 매각절차를 속행해야 한다. 무잉여를 이유로 경매절차가 취소되면, 결과적으로 목적부동산의 소유자는 소유권을 잃지 않는 이익을 얻게 되지만, 이는 반사적인 것에 지나지 않는다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬