[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ①무잉여기각에 의한 경매절차취소

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

경매가 개시되고 나면 경매를 당한 채무자는 경매취하나 경매기각이 충분히 가능함에도 불구하고 자포자기하고 될 대로 되라고 체념하고 만사 귀찮다는 자세로 일관하기도 한다. 경매를 당한 채무자에게 가장 좋은 방안은 경매취하나 경매기각인데, 이 중 의외로 많은 부분을 차지하는 경우가 무잉여 기각에 의한 경매절차 취소이다. 금융권의 경매신청보다는 개인 간의 대여금 채무나 소송 등으로 경매가 신청되는 경우에 경매신청인이 후순위 채권자의 지위인 경우가 많다 보니 무잉여 기각에 의한 경매취소 사례가 발생하고 있다.

경매를 당한 채무자나 입찰을 준비하는 사람 입장에서 경매기각이 나오면 이를 알고 있어야만 경매절차에서 당황하지 않고 잘 대처할 수 있으므로, 경매기각사건에서 가장 많은 부분을 차지하고 있는 무잉여 기각에 대해서 알아보기로 한다.

집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는, 이를 압류채권자에게 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소해야 한다(민사집행법 제102조).

이는 압류채권자가 집행에 의해 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막고, 또 잉여가 없다는 것은 압류채권자에 우선하는 담보권자의 전부 또는 일부가 채권의 완전한 만족을 얻지 못한다는 것인데, 그럼에도 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정이다.

무잉여 조치를 취해야 하는 경우는 ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권이 없는 경우라면 부동산의 매각가능 금액이 예상되는 절차비용을 넘지 않을 때, ② 우선 채권이 있는 경우라면 부동산의 매각가능 금액이 절차비용과 우선 채권의 합계액을 넘지 못하는 경우이다. 실제는 대부분 후자의 경우이다.

여기서 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담은 경매부동산의 매각대금에서 압류채권자에게 우선하여 변제해야 하는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말한다 선순위 저당권으로 담보되는 채권은 우선 채권에 해당한다. 이때 우선 채권의 범위는 원칙으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 지난 뒤 1년분의 지연손해금이다. 근저당권의 경우 실제의 채권액이 밝혀지지 아니하는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.

전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 함으로써 매각으로 소멸할 선순의 전세권이 있는 경우, 그 전세금반환채권도 여기의 우선 채권에 포함된다. 또한 선순의 가등기담보권으로 담보되는 채권도 우선 채권의 범위에 들어간다. 다만, 권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 담보가등기인지 아니면 순수한 순위 보전의 가등기 인지 알 수 없으므로, 담보가등기로 신고된 경우에만 우선 채권의 범위에 들어간다.

국세, 지방세, 국민건강보험료, 국민연금보험료, 고용보험료 및 산업재해보상보험료, 지방자치단체의 사용료, 수수료 등 공과금은 실체법상 우선권이 인정되므로 그 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선 채권에 해당한다. 임금, 퇴직금, 재해보상금 그 밖의 근로관계로 말미암은 채권도 우선 채권에 해당한다. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 갖춘 소액보증금 중 일정액 및 같은 법 제3조의2 2항의 요건을 갖춘 임차보증금도 우선 채권의 범위에 들어간다.

저당권이 설정된 부동산을 강제경매하는 경우 민법 제367조의 규정에 따라 우선권을 가지는 저당물의 제3취득자의 비용상환청구권도 우선 채권에 해당한다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬