[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산경매에서 입찰무효가 되는 사유

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

대법원 경매 사이트에서 수익성 좋은 입찰물건을 발견하고 열심히 발품 팔아 권리분석, 현장조사까지 마친 다음 입찰보증금을 마련하고 법정에 입찰하러 와서 열심히 입찰서류를 작성해서 제출한 다음 집행관이 개찰하는데, 만일 입찰서류를 잘못 작성하여 입찰이 무효가 된다면 아마 황당하고 정신이 없을 것이다. 심지어 최고가매수인이 된 경우에는 아쉬움이 많을 것이다.

이런 상황이 일어나지 않도록 부동산 경매입찰에서 무효가 되는 사유를 잘 알아야 한다. 입찰은 다수의 매수희망자가 절차에 참가하는 것을 예정하고 있으므로 각각의 입찰의 효력은 입찰표의 기재 자체로부터 외형적·객관적으로 판정할 필요가 있고 입찰표상 형식의 준수가 강하게 요구된다.

이 같은 요구는 엄격하게 적용되어야 하므로, 예를 들면 입찰표상 입찰가격란에 기재가 없거나 입찰금액이 일의적으로 명확하지 않은 경우 그 입찰표에 의한 입찰은 무효이다. 그리고 일단 한 입찰의 변경이나 취소는 허용되지 않는다.

부동산 경매입찰 시 무효가 되는 사유를 구체적으로 살펴보면, 먼저 입찰표 상의 금액의 기재를 수정한 경우가 문제 되는데, 입찰표 상의 입찰금액은 수정이 불가능하다. 만약 임의대로 수정한 경우 그 입찰은 무효가 된다. 따라서 입찰금액을 잘못 기재했으면 반드시 입찰표를 새로 받아서 작성해야 한다.

한편 입찰보증금은 최저매각가격의 10%인데, 입찰보증금이 단 1원이라도 부족하면 무효처리 된다. 따라서 정확하게 입찰보증금을 준비해서 입찰서류 제출 시에 넣었는지 꼭 확인해야 한다. 일반적으로 입찰보증금은 수표 1장으로 발행받아 제출하는데, 만약 부족하다면 현금을 추가해서 넣어도 된다. 입찰보증금이 많은 경우에는 상관없다. 재경매 사건의 경우에는 입찰보증금이 20~30%이므로 재매각절차 사건인 경우에는 입찰보증금 금액을 잘 확인하여야 한다.

만약 대리입찰이 안 되는데 대리입찰한 경우에는 어떨까? 예를 들면 동일 사건에 관하여 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우이거나, 동일 물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우에는 입찰이 무효가 된다. 다만, 다른 사건에서 각각 대리인이 되는 것은 상관없다. 대리인이 입찰을 하는 경우에는 본인의 위임장과 인감증명서가 필요하고, 대리인은 도장 및 신분증을 지참하고 입찰보증금을 준비해야 한다. 또한 인감증명서와 위임장에 찍힌 인감도장은 반드시 일치해야 하고, 인감증명서는 6개월 이내에 발급받은 것이어야 한다. 따라서 대리입찰의 경우 위임장이나 인감증명서를 제출하지 않거나 인감증명서가 발급받은 지 6개월이 경과한 경우 그 입찰은 무효가 된다.

물건번호가 여러 개인데 물건번호를 기재하지 않는 경우에도 문제가 된다. 하나의 사건 하나의 물건만 매각하는 경우 물건번호는 '1'이지만 '1'은 적지 않아도 되고 사건번호만 제대로 기입하면 된다. 하지만 하나의 사건에 채무자의 부동산 여러 건이 동시에 진행되는 경우가 있다. 이 경우에는 경매사건번호는 하나이지만 매각하는 물건이 여러 개이기 때문에 각각의 물건에 대해 물건번호가 부여된다. 만약 각각의 물건번호를 기재하지 않는다면 그 입찰은 무효가 된다. 이런 경우에는 어떤 부동산에 입찰을 했는지 알 수 없기 때문이다.

해당 경매사건에 입찰자격이 없는 경우에도 무효가 된다. 예컨대 채무자 겸 소유자, 재매각절차에서 이전 최고가매수인, 법정대리인의 동의가 없는 미성년자, 매각절차에 관여한 집행관과 그 친족, 매각부동산을 평가한 감정평가인과 그 친족 등이 입찰한 경우 그 입찰은 무효가 된다.

그리고 입찰가격이 최저매각가격보다 미만인 경우에도 그 입찰은 무효가 되므로 최소한 최저매각가격보다 1원이라도 더 써야 입찰이 무효가 되지 않는다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬