[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 차순위매수신고제도

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

경매에 나온 부동산은 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰을 받아야 투자수익을 볼 수 있다. 하지만 낙찰받으려면 최고액을 써내야 하는데, 최고가가 본인이 입찰한 금액보다 높은 경우 낙찰의 기회가 오지 않는다. 다만 차순위매수신고제도가 존재하기 때문에 입찰의 기회가 올 수도 있다.

차순위매수신고제도란 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않는 경우 차순위권자가 입찰에 대해 매각을 허가해 달라고 신고하는 것을 말한다. 즉 최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금 지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면, 자신의 매수신고에 대하여 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 할 수 있다. 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없다.

여기서 차순위매수신고인이란 최고가매수신고액에서 그 보증금을 공제한 금액을 넘는 금액으로 응찰한 자로서 차순위매수신고를 한 자를 말하고, 차순위입찰자는 입찰가격이 두 번째로 고액인 자를 말한다. 그러므로 차순위매수신고를 하기 위해서는 차순위권자의 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고, 또한 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 금액을 넘어야 한다.

예를 들면 현재 최저가 3억 원, 입찰보증금 3000만 원, 최고가매수신고액이 3억 5000만 원일 경우에 최고가매수신고액에서 입찰보증금 3000만 원을 제외한 3억 2000만 원보다 높은 가격으로 입찰한 자가 차순위매수신고를 할 수 있다.

이렇게 차순위매수신고제도를 둔 이유는 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 이미 실시한 매각의 실효성을 배당재단의 감소 없이 유지하면서 재매각절차를 되풀이함으로써 발생하는 절차 지연과 비용 낭비를 막고 법원의 업무부담을 덜어주기 위함이다.

결국 최고가매수신고인이 된 자가 소정의 보증금을 제공하지 않아 그 입찰이 무효인 경우에는 그 차순위입찰자를 최고가매수신고인으로 한다. 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 하고, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다.

차순위매수신고인은 일단 신고해 집행관에 의하여 이름이 불려진 이상 그 신고를 임의로 철회하지 못한다. 집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게는 제출한 입찰보증금을 바로 반환해 준다.

차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매수의 책임을 벗게 되고, 매수신청의 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있다. 반면에 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니할 경우에는 다시 재매각을 실시하지 않고, 바로 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 한다.

매각허가를 받은 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각절차가 진행될 때는 재매각기일 3일 전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득한다.

한편 최고가매수신고인에 대한 매각허가가 애초부터 불허된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 이에 대해 매각허가결정을 해서는 안 되고, 새롭게 매각을 실시해야 한다. 차순위매수신고가 있은 뒤 채권자가 경매신청을 취하하면 최고가매수신고인 또는 매수인뿐만 아니라 차순위매수신고인의 동의도 받아야 그 효력이 생긴다.

차순위매수신고를 한 경우 입찰보증금을 돌려받지 못하고 다음 투자기회가 지연되기 때문에 대부분의 차순위권자는 신고를 하지 않지만, 잘 활용하면 좋은 투자 물건이 있을 때는 절호의 기회가 될 수도 있다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬