[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]재단법인의 재산경매와 주무관청의 허가

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

부동산 경매 물건을 검색하다 보면 유찰이 여러 차례 이상 되고 잔금 미납도 여러 번 있는 물건을 발견할 때가 있다. 보통 특수법인의 재산이 경매로 나왔는데 매각에 주무관청의 허가가 필요한 물건들이다. 이러한 물건들은 재산을 매각하거나 처분하는데 주무관청의 허가를 받아야 하는데, 낙찰을 받고 나서 주무관청에 허가신청을 했는데 주무관청은 채무자의 동의를 얻지 못한 경우에는 낙찰자에게 재산의 처분에 대한 허가를 해 주지 않는다. 이런 경우 낙찰자는 보증금을 날리게 될 수밖에 없고 상당한 금전적인 손해를 보게 된다. 결국, 권리분석을 철저하게 하고 입찰에 임해야 한다.

경매에 나온 물건을 낙찰받았다 하더라도 사회복지법인, 학교법인, 의료법인, 공익법인이 소유한 부동산과 전통사찰의 재산은 법률에 따라 주무관청의 허가를 받아야 한다. 즉 사회복지법인의 경우에는 보건복지부장관, 학교법인은 관할관청, 의료법인은 시·도지사, 전통사찰의 경우 문화체육관광부장관의 허가를 받아야 한다.

특히 문화재단, 장학재단 등 재단법인은 일정한 목적에 바쳐진 재산 내지 재단에 법인격을 부여해 주는 것이기 때문에 법적으로 엄격한 통제를 받아, 재단법인의 기본재산을 처분하거나 편입하는 등의 변경을 하려면 주무관청의 허가를 받아야 한다. 따라서 재단법인의 기본재산을 주무관청의 허가 없이 처분하면 그 처분행위는 무효가 됨을 유의해야 한다(대법원 1974. 6. 11. 선고 73다1975 판결).

다만 재단법인의 채권자가 재단법인의 기본재산에 대해 경매 등 강제집행을 신청하는 경우에는 재단법인의 정관변경에 대한 주무관청의 허가는 경매개시 요건은 아니고 매수인의 소유권취득에 관한 요건일 뿐이므로 경매를 신청할 때에는 주무관청의 허가서를 제출하지 않아도 되지만 잔금을 내고 소유권을 이전할 때에는 주무관청의 허가서를 제출하지 않으면 소유권을 이전받지 못한다. 따라서 채권자는 경매를 신청한다 할지라도 재단법인이 정관변경에 대한 주무관청의 허가를 받아 주지 않는 이상 법원은 낙찰자에게 허가를 내주지 않고 매각불허가결정을 내린다.

그렇다고 경매 진행 자체가 불가능한 것은 아니다. 낙찰자가 채무자와 승계를 조건으로 합의를 한다면 소유권 이전이 가능하다. 즉 학교, 사회복지, 의료, 종교, 공익 등 특수법인 재산은 물건 특성상 주무관청의 허가를 받아야 하기 때문에 매수자격이 제한되지만 같은 목적으로 운영하는 등 요건을 갖췄다면 입찰 참여가 가능하다.

한편 재단법인이 정관규정에 따라 기본재산에 관해 주무관청의 허가를 받아 근저당권을 설정했다면, 근저당권의 실행으로 경매에 부쳐져 매각되는 경우에도 주무관청의 허가를 다시 받아야 할까?

이와 관련하여 판례는 다음과 같이 판시했다. 즉 재단법인 성균관이 유림연수회관을 짓기 위한 자금조달을 위해 이사회결의 및 주무관청인 문화체육관광부장관의 허가를 받아 모 건설회사로부터 자금을 차입하고 기본재산인 부동산에 채권최고액 25억 원의 근저당권을 설정해줬는데, 그 돈을 갚지 못하자 건설회사가 경매에 부쳐 제3 자가 낙찰받은 사안인데, 그 경매절차에서 법원은 주무관청의 허가를 받아야 한다는 특별매각조건을 달지 않았고, 따라서 법원은 제 3자에 대해 매각허가결정을 했다.

그러자 재단법인에서는 주무관청의 허가 없이 이뤄진 매각허가결정이 위법하다며 항고했다가 기각되자 재항고를 했고, 최근 대법원은 "정관 규정에 따라 주무관청의 승인을 얻어 재단법인의 기본재산인 부동산에 관하여 근저당권설정계약을 체결한 이상 주무관청이 매각을 다시 승인하지 않았다 하더라도 집행법원은 매각허가결정을 할 수 있다"는 이유로 재항고를 기각했다(대법원 2019. 2. 28. 선고 2018마800 결정). 결국, 근저당권 설정 당시 정관에 따라 주무관청의 허가를 받았다면 경매의 매각허가 시에는 따로 주무관청의 허가가 필요 없다는 결론이다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬