[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]경매 취하와 취소 및 기각의 차이점

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

부동산 경매를 공부하다 보면 어려운 용어가 많이 나오는데 그중에서 경매 취하와 취소 및 기각에 대해서 혼동을 많이 한다.

먼저 경매의 취하는 강제경매 사건이든 임의경매 사건이든 경매를 신청한 채권자가 하는 행위이다. 정확히 말하면 경매를 신청한 채권자가 경매신청 집행을 하지 말아 달라는 요청하는 것이다. 채권자가 경매 취하를 신청하기 위해서는 신청하는 사유가 따로 있지 않지만, 대부분 두 가지 이유에 해당한다.

첫 번째, 채무자의 채무 변제다. 채무자가 채권자에게 모든 채무 금액 또는 일부 채무 금액을 변제하고 채권자와 합의를 통해 경매를 취하해 달라고 협상을 한 후 채권자가 신청하는 경우이다. 즉 채무자가 경매 집행비용을 비롯한 채권 원리금을 변제하고 변제증서를 제출하면 채권자가 경매 취하 신청을 하게 된다. 두 번째, 채무 변제 유예에 대한 합의다. 현재 채무자는 채무를 변제할 수 있는 능력이 없으나 변제 기간을 조금만 늦추어 주면 꼭 갚겠다는 합의가 되는 경우이다. 사실 이 경우에 채권자의 승낙이 이루어지는 경우는 거의 없다.

채권자가 경매를 취하하는 경우 낙찰자의 매수 신고 이전까지는 누구의 동의도 필요 없이 언제든지 가능하다. 하지만 최고가 매수인이 결정된 후에는 임의경매 사건은 낙찰자가 낙찰대금을 완납하기 전까지만 신청하면 되지만, 강제경매 사건은 최고가 매수인의 동의가 있어야 한다. 차순위 매수자가 있는 경우에는 그의 동의도 필요하다. 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 경매 취하 신청을 할 수 없다.

경매의 취소란 채무자가 경매 대상 부동산을 보전하기 위해서 처음에 유효하게 진행되던 경매 절차를 무효로 돌리는 것으로, 강제경매든 임의경매 사건이든 경매를 당한 채무자가 하는 행위이다. 경매의 취하와는 다르게 강제경매라도 최고가 매수인의 동의가 필요 없다. 단, 몇 가지 사유가 있어야 가능하다. 청구 금액이 부당하거나, 채권자의 경매신청에 위법성이 존재하거나, 매수인의 대금 납부 이전까지 채무 변제가 완료되는 등과 같은 경우에 경매 취소 신청을 할 수 있다. 특히 채무자가 채무 금액을 완납한 경우에는 일방적으로 취소 신청 또한 가능하다.

경매를 취소하는 방법에는 강제경매와 임의경매 사이에 차이가 있다. 강제경매 취소의 경우에는 채무자가 채무 금액을 변제하거나, 만약 채권자가 고의로 채무 금액을 받지 않는다면 법원에 변제금액을 공탁하면 된다. 다음에 청구이의의 소를 제기하고 소 제기 증명원을 첨부하여 강제집행 정지신청을 한다. 그리고 법원에서 강제집행 정지 결정을 받고 강제집행 정지 결정문을 경매 법원에 제출하여 경매를 정지시킨 이후 청구이의의 소에서 승소 판결을 받아야 한다. 그 이후 청구 이의의 소 승소판결문을 경매 법원에 제출하면 법원의 직권으로 경매개시결정 기입등기가 말소됨으로써 경매가 취소된다.

임의경매 취소의 경우에는 담보권에 설정된 채무 금액을 전부 변제해야 한다. 그 후에 담보권을 말소시킬 서류를 준비한 후 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서와 강제집행 정지신청서를 법원에 제출한다. 이후 강제집행 정지 결정문을 받은 다음 법원에 제출한다. 그러면 법원이 채권자와 채무자를 신문한 후 경매를 취소시킨다. 하지만 채권자가 채권액을 받지 않고 거절한다면 채무자 단독으로 해야 한다. 이때에는 경매 집행비용과 채권 원리금 전액을 변제 공탁한다. 그리고 채무 이의의 소를 제기하고, 강제집행 정지신청, 채무이의의 소 승소판결문을 법원에 제출하는 순으로 진행한다.

경매의 기각이란 법원이 직권으로 경매를 취소시키는 행위이다. 경매사건이 몇 번의 유찰된 후 경매가 기각이 되어 경매사건이 종결 처리되는 경우가 있는데, 이는 최저가가 낮아지면서 낙찰이 되더라도 경매를 신청한 채권자가 받을 배당금이 없기 때문이다. 이러한 경우에는 법원이 무잉여에 의하여 직권으로 경매개시결정을 취소하여 기각 처리한다.

간단히 정리하면, 부동산 경매 취하는 채권자가 하는 행위, 경매 취소는 채무자가 하는 행위, 경매 기각은 법원이 하는 행위이다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬