[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]채무자의 경매 부동산 매수신청 제한

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

경매를 당한 채무자나 그 가족이 당해 부동산을 낙찰받을 수 있을까? 경매 법률상담을 하다 보면 경매를 당한 채무자의 부모나 가족이 경매가 진행되는 부동산을 낙찰받고 싶은데 가능한지에 대해서 질문하는 경우가 가끔 있다. 이런 경우는 부동산이 관리가 잘 되어 있거나 남에게 넘겨주기 싫은 물건인 것이 보통이다. 현장 답사를 해 보면 당해 부동산을 반드시 지키고자 하는 마음을 읽을 수 있다.

당해 경매 부동산의 매수신청을 할 수 없는 자로는 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인 등이 있다. 여기서 매수신청을 할 수 없다고 하는 것은 자기 스스로가 매수인이 될 수 없다는 취지이므로, 다른 사람의 대리인으로서 매수신고를 하는 것은 허용된다. 반면, 실질적으로는 채무자 등이 매수하면서 다른 사람을 내세워 매수 신고를 하는 것은 매각불허가사유가 된다.

먼저 채무자는 적법한 매수인이 될 자격이 없다. 대법원 판례도 채무자는 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 제121조 제2호에 정한 '부동산을 매수할 자격이 없는 자'에 해당한다고 하였다(대법원 2009. 10. 5.자 2009마1302 결정). 채무자가 부동산을 매수할 수 있는 돈이 있다면 압류채권자에게 변제하는 것이 옳을 것이고, 만일 갚을 돈이 없는 경우라면 매각대금도 지급하지 못할 가능성이 높다고 볼 수 있으며, 뿐만 아니라 채무자가 매수인이 되면 경매절차에서 만족을 얻지 못한 압류채권자가 같은 집행권원으로 다시 그 부동산을 압류할 수 있게 되어 강제집행절차가 복잡하게 될 우려가 있기 때문이다.

여기에서 말하는 채무자는 당해 경매 절차에서 채무자로 취급되는 자만을 말한다. 즉, 강제집행의 상대방으로 표시된 자로서 집행권원에 부여된 집행문에 표시된 자를 의미한다. 집행권원에 표시된 채무자라고 하더라도 집행문을 부여받지 않은 이상 여기서 말하는 채무자가 아니다.

경매 절차상의 채무자와 같은 급부의무를 부담하는 실체법상의 연대채무자, 연대보증인, 중첩적 채무인수인 등은 이에 해당하지 않고, 보증인, 친족 등도 마찬가지이다. 집행채무자와 동일인이라고 하더라도 한정승인을 한 상속인의 매수신청은 허용된다.

임의 경매의 경우 채무자 겸 소유자인 집행채무자에 한정되며, 물상보증인인 소유자, 실행 담보권 그 밖의 부동산상의 담보권의 피담보채권의 채무자는 다른 이해관계인을 불리하게 하는 바 없고 특별규정도 없으므로 매수신청인이 될 수 있다. 집행채무자를 대표이사로 하는 주식회사의 매수신청에 관하여도 법인격 부인의 법리가 적용되는 것은 별론, 매수신청이 허용된다.

그 이외의 사람 즉, 채권자, 경매신청채권자의 대리인 등은 누구든지 매수신청이 가능하다. 공유물분할판결을 근거로 하여 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 매득금을 분배하기 위한 현금화의 경우와 같은 형식적 경매에 있어 신청채권자나 다른 공유자도 매수신청인이 될 수 있다.

한편 매각절차에 관여한 집행관은 매수인이 될 수 없다. 매각절차에 관여한 집행관의 매수신청을 허용하는 것은 절차상 공정을 해칠 우려가 있기 때문이다. 또한, 매각부동산을 평가한 감정인도 매수신청을 할 수 없다. 당해 매각 부동산을 평가한 감정인은 그 부동산의 가치나 실상에 관하여 특별한 정보를 갖고 있을 가능성이 있을 뿐 아니라, 자신이 그 부동산을 매수하려는 의도가 있는 때에는 그 부동산에 대한 공정한 평가를 기대하기 어렵기 때문이다. 감정평가법인이 감정인일 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사는 매수신청을 할 수 없다. 다만 집행관의 친족이나 감정인의 친족은 매수신청의 제한대상에 포함되지 않는다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬