[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]공유자의 우선매수권

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

부동산 경매에서 지분이 경매로 나오면 지분경매만의 특유한 제도로 공유자의 우선매수권이 있다. 공유자의 우선매수권이란 부동산을 공유하고 있는 자가 다른 공유자의 지분이 경매되는 경우 다른 사람에 우선하여 그 지분을 취득할 수 있는 제도이다(민사집행법 제140조). 공유자의 우선매수권을 인정하는 것은 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고, 다른 공유자와 상호 간의 인적 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 기존의 공유자에게 먼저 매수할 기회를 주는 것이 합리적이고 사회경제적으로도 바람직하기 때문이다. 다만 이 제도는 공유자가 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원하면 공유자에게 우선권을 주어 공유자에게 매각을 허가한다는 뜻이지, 그 이상 다른 우선권은 없다.

반면에 공유지분에 입찰하여 낙찰을 받은 투자자로서는 권리분석을 하고 현장에 가서 조사하는데 시간과 비용을 많이 들였을 뿐만 아니라 경매법정에 직접 가서 입찰하는 노력을 쏟았는데 공유지분권자가 우선매수권을 행사하면 지금까지의 모든 노력이 헛되게 된다. 따라서 이러한 이유로 공유지분이 경매로 나오면 유찰이 많이 된다. 또한, 입찰경쟁률도 다른 물건에 비해 상당히 낮은 편이다.

공유자의 우선매수권 행사는 먼저 매수를 희망하는 공유자가 매각기일까지 최저 매각가의 10%를 매수신청 보증금으로 납부하고 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수하겠다는 신고를 해야 한다. 즉 매각기일까지 행사할 수 있는데 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 다만 위 고지 전까지 매수신청 보증금을 납부하지 않으면 우선매수청구권 행사의 효력이 발생하지 않으므로 꼭 납부하여야 한다.

한편 매각기일 전에 공유자는 우선매수권을 행사할 수도 있다. 다만, 이 경우에는 서면으로만 행사할 수 있고 구두로는 행사할 수 없다. 공유자의 우선매수 신고서를 작성하고 매수신청 보증금을 납부한 영수증을 첨부하여 신청하면 된다. 이와 관련하여 대법원은 "공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 아니하여 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 아니하는 것을 선택할 수도 있다고 봄이 상당하고, 다른 특별한 사정이 없으면 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 아니한 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없다."라고 하였다(대법원 2011. 8. 26. 2008마637 결정).

적법하게 공유자의 우선매수권이 행사되면 공유자에게 매각을 허가한다. 공유자에게 매각을 허가하면 최고가 매수신고인은 차순위매수신고인으로 된다. 이때 최고가 매수신고인은 차순위매수신고인의 지위를 포기하고 보증금을 돌려받을 수도 있다.

공유자가 낮은 가격으로 공유지분을 취득하기 위해 자신의 공유자우선매수권을 남용하여 경매를 여러 번 유찰시키는 행위를 반복하는 경우, 이는 우리 민사집행법상 매각불허가사유에 해당할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 즉 判例는 공유자가 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 경우에는 '최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람'에 해당하여 매각불허가사유가 된다고 하였다(대법원 2011. 8. 26. 2008마637 결정).

공유자 우선매수청구권이 인정되지 않는 경우로는 공유물분할을 위한 형식적 경매, 공유물 전부에 대한 경매와 공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 당해 공유자, 일괄매각결정 시 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자, 구분 소유적 공유관계에 있는 경우 등에는 인정되지 않는다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬