[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]부동산 경매의 공유지분 투자

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬

요즘 공유지분 물건은 그냥 일반 물건처럼 아주 보편화 돼 있는 것이 현실이다. 그런데 경매 물건을 검색하다 보면 공유지분을 낙찰받아 본인의 지분에 제3자 또는 법인 명의로 선순위 가등기를 설정하는 사례가 의외로 많다.

지분을 낙찰받은 사람은 이렇게 지분에 가등기를 설정하고 나서 다른 공유자와 공유지분에 대한 협상을 진행한다. 협상이 잘 안 되면 공유물분할청구소송을 제기해 판결을 받은 다음 경매를 신청한다. 이런 경우에 일부 지분에 선순위 가등기가 설정되어 있기 때문에 전체 공유지분이 경매되더라도 유찰이 되는 경우가 많다. 즉 저당권 등 다른 선순위 제한물권이 없는 경우 이 가등기는 말소되지 않고 인수되는 권리가 되면서 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있게 된다. 그러면 경매를 실행한 공유지분권자 또는 이러한 내막을 잘 아는 지분권자의 지인이 낙찰을 받는다. 위와 같이 공유지분을 낙찰받아서 가등기를 설정한 후에 전체를 경매신청해 낙찰받는 투자 형태는 공유지분 경매에 관심이 있는 사람은 시도해볼 만하다.

역으로 위와 같이 가등기가 설정된 이후에 전체 지분이 경매에 나온 물건을 낙찰받는 방법도 있다. 즉 허위의 가등기라는 증거를 확보해 가등기권자를 형사고소로 압박하면 가등기권자의 항복을 받아낼 수도 있다.

따라서 공유지분권자는 공유물분할청구소송 중에 다른 지분에 권리상 하자가 있거나 전체를 경매했을 때 가격을 저감 시기는 요인이 있는 경우에는 적극적인 대응을 통해서 권리상의 하자를 치유할 수 있도록 해야 한다. 예를 들면 다른 지분권자의 지분에 처분금지가처분을 해 두면 다른 지분권자는 이러한 시도를 할 수 없다. 물론 선순위 가등기를 설정하는 지분권자 입장에서는 향후 법적인 다툼이 있을 경우를 대비해 진정한 계약서를 쓰고 가등기권자로부터 계약금을 통장으로 입금받아 이체내역을 남겨놓아야 한다.

다만 선순위 가등기를 설정한 공유자가 공유물분할청구소송을 제기하면 다른 지분권자는 지분에 설정된 가등기를 문제 삼을 것이다. 그러면 법정에서 판사는 위 가등기가 순위보전을 위한 가등기인지 아니면 담보가등기인지를 물을 것이다. 선순위 가등기를 설정한 공유자가 순위 보전을 위한 가등기라고 하면 판사는 소명을 하라고 한다. 그러면 이때 계약서와 계약금을 송금받은 통장내역을 제출하면 된다. 만약 계약금을 주고받은 통장 거래내용이 없다든지, 돈이 돌고 돌아서 가등기권자 통장으로 다시 들어오거나, 가등기를 설정한 자가 특수관계인이나 친족 관계로 의심을 살만한 경우는 앞서 보았듯이 형사적으로 문제가 될 여지가 있다.

한편 이러한 선순위 가등기가 허위여서 낙찰받은 후에 소송을 통해 말소할 수 있을 것으로 대수롭지 않게 생각하고서 무심코 공유물 전부를 낙찰받았는데, 가등기가 말소되지 않고 인수되는 경우 낙찰자의 입장에서는 난감하다. 즉 이 경우에 경락대금은 지분만큼 가등기를 설정해 준 공유지분권자에게 배당되고, 낙찰자는 직권 말소되지 않은, 즉 인수되는 가등기가 있는 지분을 이전등기한 후 가등기 말소에 실패하게 되면 취득한 지분은 가등기권자에게 대항하지 못해 소유권을 상실할 수 있지만, 이미 공유지분권자에게 배당된 낙찰대금의 반환은 불확실하다. 왜냐하면, 매각 조건상 가등기 인수 조건부로 하여 정상적으로 매각되었다는 점에서 매각대금의 지분 금액은 엄연히 가등기를 설정해준 공유지분권자의 권리이기 때문이다. 따라서 가등기가 허위라고 생각하는 낙찰자의 입장에서는 공유지분권자가 배당받을 배당금에 대해 배당기일 전에 배당금 지급청구권에 대한 가압류신청을 해 두어야 한다.

만약 이러한 조치를 사전에 취하지 않아 공유지분권자가 자신의 배당금을 수령해 가면서 만약 유효한 가등기로 판단되어 본등기청구가 되면 낙찰자는 지분만큼을 상실하고도 지분에 상응하는 낙찰대금반환이 불확실한 위험에 처하게 된다.

결국 만약 선순위 가등기에 기한 본등기청구로 인해 낙찰자가 지분만큼의 소유권을 상실하게 되면 민법 제578조, 제576조에 의해 배당받은 공유지분권자에 대하여 담보책임을 물을 수밖에 없다.

법무법인 올곧음 여름경매아카데미 대표 변호사 신동렬