[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]②상가 임차인의 권리금 회수

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 여름경매아카데미학원 대표 변호사 신동렬

상가 임차인이 권리금 회수방해를 이유로 손해배상을 청구한 경우와 관련해, 대법원은 상가 임차인이 임대차기간 만료 전 임대인에게 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변했고, 이에 임차인이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 임대인에게 상가를 인도한 후 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, "임대인이 임차인에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였고, 이러한 경우 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다"(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)고 했다.

또한 대법원은 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신했고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청했으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 갖고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, "갑이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이므로 피고인 을은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다"라고 판시했다. (대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결).

한편 대법원은 임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하므로, 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 하였다. (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).

그러면서 대법원은 "임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다"라고 판시했다. (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다273417 판결).

다만 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니한 경우에는 권리금 회수를 방해하였다고 볼 수 없다고 하였다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결). 또한, 상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다(서울고법 2021나2026893 판결).

한편 상가 권리금 포기 조항이 유효한지 여부와 관련해, 판례는 권리금 포기 특약은 강행규정인 상가임대차법 제10조의4 규정에 반하여 임차인에게는 그 효력이 없다고 판시한 바 있다(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결 ).