[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①상가임차인 권리금 회수

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

상가나 근린시설 경매의 경우 상가임차권은 임차건물에 대한 경매가 실시한 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않고 존재한다. 한편 임차건물 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

이처럼 경매로 상가 등을 낙찰받아 소유권을 취득했는데 그 상가에 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못했거나 상가건물 소유권이 변동됐을 때, 임대인은 보증금 전액을 변제하거나 임대차계약 기간이 종료할 때까지는 임차인이 영업을 계속할 수 있도록 보장해 주어야 한다. 다만 그 이후 계약 기간이 종료해 소유자가 사용하려 하거나 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하려면, 기존 임차인의 상가 권리금과 관련해 분쟁이 상당히 많다.

상가건물 임대차보호법은 권리금에 대해 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다고 정의하고 있다.

한편 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등을 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해하면 아니 된다고 규정하고 있다.

그러면서 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 한다.

이와 관련해 대법원은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 보호 의무를 부담하며, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 정당한 사유가 없다고 하면서, 임대인은 임차인에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 판시하였다(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441 판결).

또한 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하므로, 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 하였다. 그러면서 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 후에는 자신이 임대한 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힌 경우에는 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다고 하였다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

즉 이러한 경우 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무 위반을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다고 했다.