[세상보기] 다가구 부동산 구입, 무엇을 조심해야 할까?

강일 한국부동산협회 대전지부 단속위원

강일 위원

건축법상 다가구의 용도는 단독주택으로 분류돼 공동주택인 집합건물과 달리 토지를 포함해 검토해야 하고, 다수의 세입자들이 거주하고 있기에 아파트나 오피스텔 보다 검토해야 할 내용이 많다.

먼저 등기사항 증명서를 통해 소유주가 누구인가를 확인해 토지와 건축물의 소유주가 다른 경우, 건물만 구입하는 것이 아니라면 토지 소유주와도 계약해야 한다. 토지와 건물의 소유주가 여러 사람인 경우에도 일부 지분만 구입하는 것이 아니라면, 공유자 전원과 계약을 해야 한다. 건축물이 2필지 이상의 토지에 건축돼 있는 경우에는 다른 토지들도 검토해야 하고, 주차장 등으로 진입하는 도로가 사도인 경우에는 주변 토지들도 검토해 진입도로를 확보하는 것이 좋다. 추후 재건축 등을 고려해 토지의 용도와 개발계획을 검토하는 것을 권하고 싶다.

그리고 건축물대장에 기재된 용도와 현재 사용되고 있는 용도를 비교, 서로 다른 경우에는 건축물이 불법으로 용도 변경된 것은 있는지, 허가 없이 증·개축히 사용하고 있는 곳은 없는지 등을 검토해야 한다. 건축법상 다가구는 주택으로 사용되는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 건물이다. 만일, 옥상에 건축면적의 8분의1을 초과한 방을 무단으로 증축한 방이 있다면, 세무서는 이를 1개 층으로 보고 건축물을 다가구가 아닌 다세대로 분류해 양도할 때 양도세가 중과된다.

다가구는 다수의 세입자가 거주하고 있기에 세입자들과의 임대차 관계는 좀 더 세밀하게 검토하는 것이 좋다. 부동산 매매계약 현장에서는 임차인과 매수인 사이에 직접 대면하는 것이 현실적으로 어렵다. 잘해야 전화로 통화하는 정도다. 다가구는 다수의 임차인이 거주하고 있어 매수인이 임차인들과의 대면하는 것은 더욱 어렵다. 매수인은 '전입세대 열람 확인서'와 현장방문을 통해 임차인 현황을 파악하는 방법 등으로 임대차 계약의 진위 여부를 확인하는 것을 권하고 싶다. 만일, 매도인이 임차인과는 보증금 8000만원의 임대차(전세) 계약을 체결했으나, 매수인에게는 보증금 500만원에 월차임 50만원으로 하는 거짓 임대차 계약서를 제시하고, 이를 믿은 매수인이 임대차 계약을 인수해 잔금을 지불한다면, 매수인은 임차보증금의 차액에 해당하는 7500만원의 금전적 손실을 보게 된다. 실제 이와 같은 일들이 비일비재하게 발생하고 있다.

또 계약일부터 잔금일까지 오랜 기간이 소요된다면, 그 사이에 계약 해지되는 임대차 계약은 보증금을 반환하고, 새로운 임차인과 계약을 하는 일이 발생하는 경우가 있다. 이러한 경우 보증금과 월차임 등이 계약서 내용과 다를 수 있기에 특약으로 '잔금일 전에 변동되는 임대차 계약이 발생할 경우, 매수인의 동의를 구하도록 함'으로서, 새로운 임대차 계약은 매수인이 결정할 수 있도록 하는 것이 좋다.

세금 부분과 관련해 다가구가 주택인 관계로 매매대금과 구입당시 매수인의 주택 보유 여부에 따라 취득세와 그에 따른 교육세, 농어촌특별세가 다르다. 이에 구입 자금에 세금을 고려해야 하고, 취득에 따른 주택 수 증가여부와 종합부동산세 등 구입에 따른 세금부분을 검토하면 좋다.

또 건축물 대장의 용도 부분에 근린생활시설 등이 있는 경우 상가 부분에 해당하는 만큼 취득세를 더 납부해야 하고, 매도인이 일반사업자인 경우 등 에는 해당부분 만큼 별도의 부가가치세가 발생한다. 이 경우 매수인이 상가 부분을 어떤 용도로 사용하는 가에 따라 건물의 상가부분 만큼 부가가치세를 추가로 부담해야 한다.

그밖에도 건물의 관리주체, 현재 토지와 건물 상태, 건물의 위치, 납부해야 할 세금과 등기이전 비용, 세입자들과의 임대차 관계, 근저당권과 소유권 이외의 사항 등에 대한 권리관계의 인수여부, 토지와 건물의 상태에 따른 수리비, 주변 시세와 발전 가능성 등 다가구의 구입은 검토해야 할 사항들이 많다.

다가구 부동산을 구입할 때 주변의 공인중개사와 세무사 등 전문가들의 도움을 받는 것을 권하고 싶다./강일 한국부동산협회 대전지부 단속위원