[신동렬변호사의 경매 첫걸음]②주택 경매에서 무상거주확인서

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

임차인의 대항력을 신의칙 위반을 이유로 부정한 사례와 관련하여, 대법원 판례는 "주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일, 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다."(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결)라고 판시하였다.

반면에 이와 정반대로 대법원이 선고한 또 다른 판결에 따르면 임차인으로부터 무상거주 확인서를 받은 은행이 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 경우에는 임차인의 대항력을 인정한 사례가 있다.

즉 판례는 '은행 직원이 행한 담보 물건에 대한 임대차 조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼으나 그 경매 절차에서는 임대차 관계의 존재를 분명히 한 경우, 낙찰자인 은행의 건물명도 청구에 대한 임차인의 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부'와 관련하여, "은행 직원이 근저당권 실행의 경매 절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보 건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임대차 사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매 절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차 관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다."(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결)라고 하였다.

한편 상가의 경우에도 동일한 취지의 판례가 나왔다. 대법원 판례는 상가 임차인이 상가건물 소유자의 부탁으로 무상임대차 확인서를 허위로 작성해줬다 건물이 경매로 넘어간 뒤 실제로는 유상임차인이라고 주장해도 이는 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 인정될 수 없다고 하였다.

즉 "임차인이 작성한 무상거주확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영됐다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건 명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재됐다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다."라고 판시하였다.

대법원판결은 상가 임차인으로서 실제로 대항력을 갖췄다 해도 스스로 '무상임대차 확인서'를 작성해 준 경우에는 경매절차에 제출된 확인서를 신뢰하고 매수가격을 결정한 매수인을 보호 했다는 데 의미가 있다.

결론적으로 주택이나 상가경매에서 입찰예정자는 경매대상 건물에 소유자 아닌 사람의 주민등록 또는 사업자등록이 되어 있는 경우에는 근저당권자인 은행에 무상거주확인서가 제출되어 있는지를 철저하게 분석하고 입찰에 임해야 한다. 또한, 무상거주확인서가 은행에 제출되어 있다고 해도 은행이 당해 건물이나 상가의 경매 절차에서 법원에 무상거주확인서를 제출하지 않았다면 낙찰자인 매수인은 보호받을 수 없기 때문에 무상거주확인서가 경매법원에 제출되어 있는지를 잘 살펴 매수신청금액을 결정할 필요가 있다.