[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①주택 경매 무상거주확인서

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

무상거주는 보통 전·월세에 대한 지역 보험료를 부과하지 않고 주택에 거주하는 것을 말한다. 무상거주에는 세 가지의 경우가 있다. 첫째는 건물소유자와 친·인척 관계이거나 친구 혹은 고용 관계를 맺고 있어 실질적으로 무상거주를 하는 경우이다. 두 번째로는 전·월세 계약자와 실제 거주자가 다른 경우이다. 마지막으로는 고시원, 기숙사와 같은 시설에서 거주하는 경우이다.

무상거주확인서란 현재 본인이 무상으로 사용·거주한다는 사실을 확인해 주는 증빙서류이다. 무상거주확인서를 작성하기 위해서는 건물소유자와 실제 거주인의 서명과 도장이 필요하며 건축물관리대장, 지방세납부영수증 등의 추가 첨부서류가 필요하다. 내용적인 면에서는 건물소유자와 무상 거주자와의 관계와 무상거주 사유에 대하여 명확하게 기재하여야 한다.

일반적으로 무상거주확인서는 주택소유자인 임대인이 은행으로부터 주택담보대출을 받고 근저당권설정등기를 해 줄 때 대출을 더 많이 받기 위하여 임차인에게 부탁하여 작성한다. 즉 임차인은 임대인의 부탁을 받고 은행에 '임대인과 사이에 임대차계약으로 인한 채권·채무 관계가 없음을 확인하고 은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다.'라는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 준다.

경매 물건을 분석하다 보면 임차보증금을 지급하고 임차인이 거주하고 있는 아파트나 빌라 등 주택이 경매에 나왔는데 무상거주확인서가 제출된 경우가 있다. 무상거주확인서를 작성했다는 것은 근저당권자가 담보로 제공된 주택에 대한 담보 가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 임차주택에 대하여 임차인의 권리를 주장하지 않겠다는 의미이다.

따라서 무상거주확인서가 제출된 경매주택에 입찰하려는 경우에는 근저당권자에게 무상거주확인서를 제출한 임차인이 주택 경매 절차에서 대항력이 있는지, 즉 보호를 받을 수 있는지 아닌지를 철저하게 권리분석을 하고 입찰에 임해야 한다.

대법원도 근저당권자에게 무상거주확인서를 제출한 임차인이 경매절차에서 보호를 받을 수 있는지 아닌지를 잘 따져보고 입찰해야 한다는 태도이다. 즉 판례는 '임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도 청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부'와 관련하여, "근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보 가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제 3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다."(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결)라고 판시하였다.

또한 판례는 '주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지'와 관련해서도 같은 태도의 입장이다.