[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]주택임대차보호법상 보증금의 우선변제권

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

주택임대차보호법상 소액임차인의 소액보증금 범위와 우선변제를 받을 수 있는 한도액은 주택 가액 2분의 1의 범위 안에서 정해진다. 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액 2분의 1을 초과하면 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. 이 경우 임차인이 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금 범위는 서울시에서 1억 5000만 원 이하라면 5000만 원까지, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시에서 보증금 1억 3000만 원 이하면 4300만 원까지, 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시에서 보증금이 7000만 원 이하라면 2300만 원까지, 그 밖의 지역에서 보증금이 6000만 원 이하면 2000만 원까지이다.

최우선변제 기준시점은 담보물권이 있다면 임대차계약을 체결한 때가 아니라 담보물권(저당권, 근저당권 등)을 설정한 날이 기준이 된다. 즉 담보물권이 설정된 시기에 최우선변제를 받는 소액임차인의 범위에 해당해야 담보물권보다 우선하여 변제를 받는다.

주택임대차보호법에 의하여 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권도 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결). 즉 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결).

한편 주택임대차보호법상 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 다만 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결). 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않으므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).

한편 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 발생하지 않는다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결).