[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]주택임대차보호법상 보증금의 우선변제권

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

주택임차인의 우선변제권은 일정한 한계를 가진다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

한편 경매에서의 낙찰자 즉 매수인에게 대항할 수 있으나 우선변제의 순위에서 후순위여서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우에는 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차관계가 존속하는 것으로 간주하므로, 그 잔액에 대하여 매수인에게 대항할 수 있다.

주택임차인의 우선변제권은 전세권이나 법정담보물권과 달리 실체법상의 것이어서 자신의 권리를 증명하여 배당요구를 하여야 보증금의 우선변제를 받을 수 있다. 따라서 임차보증금의 우선변제권이 인정되는 임차인이라도 적법한 배당요구를 하지 않은 이상, 그가 적법한 배당요구를 하였더라면 배당받을 수 있었던 금액 상당이 후순위 채권자에게 배당되었다 하여 이를 법률상 원인 없는 것이라고 할 수 없다. 그리고 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 전제가 되는 대항요건이 배당요구의 종기까지 존속하여야 한다.

판례도 "주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다."(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결)라고 판시하였다.

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추어야 한다. 이를 소액임차보증금의 우선변제라 하는데, 이와 같이 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.

다만 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

대항요건 및 확정일자를 갖춘 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

한편 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).