[세상보기] 역대 정부의 부동산정책과 국제정세

윤방현 한양대학교 겸임교수

윤방현 교수

새로운 정부가 탄생하면 과거 정부와의 차별화를 내세우기 위해 새로운 국정운영방침을 수립하고 방침에 따라 여러 분야의 기준과 규제를 재정비하는 것은 흔한 일이다.

특히 재개발·재건축과 같은 정비사업의 규제변화는 정권이 바뀔 때마다 극심한 편으로 김대중 정부는 IMF의 여파를 최소화하기 위해 부동산 규제 완화 정책을 적극적으로 시행했다. 분양권 재당첨 금지 기간을 단축하고, 청약 자격 제한을 완화, 분양가 자율화, 양도세 한시적 면제, 취·등록세 감면, 토지 거래 허가제 및 신고제 폐지, 분양권 전매 허용 등 굵직한 규제 완화 대책을 내놨다.

그 영향으로 2001년 이후 부동산 시장이 활성화되었고, IMF 이후 신규 주택 공급이 크게 줄면서 부동산 투자심리가 완전히 살아나 투기 시장으로 변해가자 정부는 규제를 강화하는 쪽으로 정책을 전환한다.

노무현 정부에서는 뜨거워진 부동산 시장을 억제하기 위한 분양권 전매 제한, 재당첨 제한, 수도권 투기 과열 지구 지정, 재건축 조합원지분 전매 제한, 소형 60% 의무화, 1주택 비과세 요건 강화 등 규제 일변도 정책을 시행했다. 그리고 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 투기지역 LTV(주택담보대출비율) 강화 등 강력한 규제 정책을 펼쳤다.

이런 규제에도 불구하고 오히려 부동산 가격이 폭등하자 실거래가 등기부 등재, 분양가 상한제 확대, 종합부동산세 강화, DTI(총부채상환비율) 도입, 2주택 양도세 중과, 재건축 초과이익 환수제 등 더욱 강력한 부동산정책으로 대응했다. 하지만 오히려 임기 내내 부동산 상승가도를 부추겨 집값은 잡지 못하고 규제만 남발했다는 평가가 있다.

2008년에 출범한 이명박 정부는 그동안 급등한 집값을 안정시키기 위해 보금자리주택 수도권 100만 호 공급, 지방 50만 호 공급 정책을 폈다. 그해 9월 리만브라더스 사태의 여파로 외환위기가 시작되었고 경기 침체로 부동산 시장도 하락세로 전환했다.

이에 정부의 부동산 대책도 규제 완화로 방향을 선회한다. 서울의 강남 3구를 제외한 지역에는 투기 과열 및 투기지역을 해제하고, 미분양 주택 해소를 위해 한시적으로 양도세를 감면해주는 정책을 폈다. 취득세를 감면해주고 분양권 전매 제한을 완화했으며 다주택자 양도세 중과 배제 기간을 연장하고 매입 임대사업자에게 세제 지원도 해줬다.

박근혜 정부는 규제 완화와 강화라는 두 가지 정책을 차례로 시행했다. 집권 이후 주택시장 거래 활성화를 위한 규제 완화와 공급 억제 정책을 시행했다가 임기 말쯤 시장이 과열되자 강력한 규제 정책을 내놓으며 시장을 일시적으로 얼어붙게 만든 것인데 2016년에 내놓은 '11·3 대책'이 그것이었다.

박근혜 정부 시절에 부동산 시장은 매매 시장이 침체였던 반면에 전세 시장은 상승세로 양분되는 양상을 띠었다. 이에 부동산 정책은 전세난 해소를 위한 대책이 주를 이뤘고, 이 때문에 '빚내서 집 사라'는 말이 나오기에 이르렀다.

문재인 정부가 들어서자 강력한 규제 정책들이 줄줄이 쏟아졌다. 2017년 '8·2 대책', 2018년 '9·13 대책', 2019년 '12·16 대책' 등이 대표적이다. 하지만 9·13 대책 이후 잠시 하락세로 돌아서는 듯 보였던 부동산 시장은 과열로 되돌아섰다.

현재 우리나라를 포함해 전 세계적으로 러시아의 우크라이나 침공의 여파로 금리 인상, 유류가 상승, 원자재 값 상승 등 경제가 요동치고 있는 지금 내수시장을 활성화하기 위한 정책이 필요할 것으로 보인다.

이와 맞물려 윤석열 정부는 재건축초과이익 환수제 완화, 부담금 부과기준금액 상향, 부과율 인하, 비용인정항목 확대, 1주택 장기보유자 감면, 부담금 납부 이연허용 등을 공약했으나 이는 법 개정을 통해서만 완화가 가능하다는 문제점이 있다.

재건축 안전진단 기준 완화의 핵심인 30년 이상 공동주택의 정밀안전진단을 면제하고, 안전진단 기준 중 구조 안정성의 비중을 현 50%에서 30%로 낮추겠다는 공약은 준공 후 30년 전후의 아파트 소유자들의 기대를 받고 있으나 재건축 규제 완화 공약들이 여소야대 국면에서 이행 가능한 공약이 될지는 지켜봐야 할 대목이다./윤방현 한양대학교 겸임교수