[세상보기] 토지낙찰 어떻게 해야 하나요?

강일 한국부동산협회 대전지부 단속위원

강일 한국부동산협회 대전지부 단속위원

"토지를 낙찰받고 싶어요... 어떻게 하면 될까요?"

경매로 토지를 취득하고자 하는 사람들이 자주 묻는 말이다. 경매로 부동산을 취득하고자 하는 사람들은 시세보다 싸게 사고자 하는 경우가 대부분이다. 아파트나 상가 등을 주로 입찰하지만, 토지 또한 위치, 가격 등에 따라 많은 사람이 입찰을 한다. 토지나 상가는 큰돈을 가지고 있어야 투자를 할 수 있다고 생각하지만, 좋은 땅을 볼 수 있는 안목을 가지고 있다면, 적은 돈으로 투자가치가 있는 토지를 취득할 수 있다.

토지는 모양이나 주변 환경, 도로, 경사도, 그리고 용도지역에 따라 활용가치가 달라서, 유사한 토지라 하더라도 가격 편차가 심하므로, 정해진 가격이 없다 할 수 있다. 토지, 농지 등 토지의 지목에 따라 다르고 어떤 용도로 활용을 할 것인가에 따라서도 다르다.

집행법원은 경매개시가 결정되면 3일 이내 감정인에게 목적부동산에 대한 평가를 명령하고, 감정평가사는 명령에 따라 평가대상 토지의 시세와 위치 등을 감안, 토지와 지리적으로 근접하고 이용 상황도 유사한 비교표준지를 선정한다. 이를 바탕으로 지역 요인과 개별요인, 기타요인과 지가변동률 산정 등을 통해 토지의 가격을 결정하여 법원에 감정평가서를 제출한다. 법원은 이를 고려해 최저 매각가격을 정한다.

토지의 감정가액은 시세와 다소 차이가 있을 수 있는데, 이는 개별요인과 기타요인 보정에 감정평가사의 시각에 따라 다소 영향을 미칠 수 있어, 감정평가서를 활용해 현장을 방문하는 임장활동을 많이 하는 것이 좋다. 인근 부동산을 방문하는 것을 권하고 싶고, 부동산의 동향과 주변 시세, 토지의 연혁, 경사도, 방향, 입목이나 경작상태, 인근 지역의 혐오시설 위치 등에 대해서 꼼꼼히 알아보는 것이 좋다.

또 물건에 대한 경매 개시 결정이 이뤄지면, 법원은 즉시 집행관에게 매각하고자 하는 부동산의 점유상태와 현 상황, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금, 그 밖의 현황에 관한 조사를 하도록 한다. 집행관은 조사내용을 문서로 작성해 보고하는데, 이를 '현황조사서'라 한다.

또 법원은 '매각물건명세서'를 작성해 이를 누구에게나 열람하도록 하는데, 매각물건명세서에는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 최선순위 설정 일자 등을 표시하고 있다. 최선순위 설정 일자는 권리관리계를 분석하는데 기준이 되고, 낙찰 후, 항고 등을 하기 위해서는 '매각물건명세서'들을 열람하고 이를 확인하는 것이 좋다.

관할 지자체를 방문해 사용하고자 하는 목적에 맞는지 조사하고, 인근의 개발계획을 열람하는 것도 권하고 싶다.

개발계획은 지자체 예산 또는 중앙정부 예산으로 이루어지는지 등 계획을 뒷받침할 예산의 편성 여부를 알아보고, 선심성 계획을 세운 뒤 폐기되는 경우를 고려해야 한다. 이는 실제 공사에 들어가 완공되기까지 많은 예산이 들어가기 때문에, 규모에 따라 예산편성이 되어있어야 진행될 수 있다.

현장을 방문하다 보면, 농작물을 경작하거나 과실수들이 가지런히 심어져 있고, 멋진 소나무나 조경수 등이 있는 것을 보게 된다. 또 오래된 건물이나, 분묘, 누군가 건축하다 중단한 창고나 작은 건축물, 컨테이너 박스나 훼손된 비닐하우스들이 있는 곳도 있다.

농작물의 경우, 경작자가 누구인지 임대차 관계는 없는지 등을 고려하고, 건축물이나 중단된 건축물의 경우, 허가 여부와 소유주가 누구인지 등을 살펴봐야 한다. 입목의 경우 임대차 관계, 명인방법에 따른 공시여부, 입목등기여부를 살피고 분묘의 경우 분묘기지권을 고려 '현황조사서', '매각물건명세서', '감정평가서', 대장 등 각종 공부(公簿)들을 활용 분석하는 것이 좋다. 입찰금액은 취득 목적에 따라 토지를 활용할 수 있는 비용 등 개인에 맞는 사항들을 참작하여 산정하는 것을 권하고 싶다./강일 한국부동산협회 대전지부 단속위원