[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] 주택임대차보호법의 대항력

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 신동렬

임차권의 대항력에 관해 주택임대차보호법은 특례를 규정하고 있다. 즉 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 날 주민등록이 된 것으로 본다. 따라서 대항요건을 모두 갖춘 날과 제한물권의 등기일이 같으면 제한물권이 우선하지만, 그 다음날 경료된 제한물권에는 임차권이 우선한다. 여기서 '대항할 수 있다'란 자기보다 후순위권리자에 대해 임차목적물을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있다는 의미이다.

주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 '주택의 인도'는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회 통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭 가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 특히 주택을 인도하는 경우 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

한편 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879 판결). 그리고 공시방법으로서 주민등록의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 한다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결).

만약 임대차 공시방법으로서의 주민등록이 등기부상의 주택의 현황과 일치하지 않는다면 원칙적으로 유효한 공시방법이라고 할 수 없으나, 다만 주택의 소유권보존등기가 이루어진 후 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번 표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있으나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있는 경우, 임차인이 주민등록을 함에 있어 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 주택의 지번과 동호수를 표시하였다면 설사 그것이 등기부의 기재와 다르다고 하여도 일반의 사회통념상 임차인이 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 봄이 상당하므로 유효한 임대차의 공시방법이 된다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결).

이른바 다가구용 단독주택의 경우 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 필요는 없고, 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결). 한편 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인이 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 경우 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결).

이와 달리 다세대주택의 경우에는 동·호수의 표시를 정확하게 표시하여야 유효한 공시방법을 갖춘 것으로 된다. 즉 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결).