[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]주택임대차보호법의 적용 범위

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

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임대인의 채권자에 의한 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 국세 체납으로 인하여 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 주택임차인은 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 태산이다. 이에 주택임대차보호법을 제정하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 상대적으로 임대인보다 약자의 지위에 있는 임차인의 주거생활의 안정을 보장하고 있다. 특히 주택임차권에 대항력 및 우선변제권을 부여하여 임차보증금에 대한 안전장치를 마련하고 있다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서뿐만 아니라 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라서 정하여야 하고 건물 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결). 한편 비주거용 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 1987.4.28. 선고 86다카2407 판결).

주택임대차보호법의 제정 취지가 임차인의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에 그 적용 범위를 합리적 이유나 근거 없이 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다. 즉 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 주택임대차보호법의 적용대상이 된다(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879 판결).

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결). 다만 일시 사용을 위한 임대차인 것이 명백하다면 주택임대차보호법은 적용되지 않는다.

한편 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이어서 법인은 그 보호 대상이 원칙적으로 아니다. 종전에는 경매절차에 있어서 주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되지 않았다. 즉 법인은 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못하였다(대법원 1997.7. 11. 선고 96다7236 판결). 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이었다. 따라서 법인에게 주택을 임대한 경우에는 임대인이 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무도 소멸하지 않았다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918판결).

그러나 주택임대차보호법의 일부개정으로 인하여 일정한 조건을 갖춘 법인에 대하여는 대항력과 우선변제권이 인정되고, 임차권등기명령에 따른 등기도 가능하게 되었다. 한편 상가건물임대차보호법의 대항요건인 사업자등록신청은 법인도 할 수 있을 뿐만 아니라 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 대항요건으로 사업자등록신청을 규정하면서 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 인정하고 있으므로, 법인도 상가건물임대차보호법의 적용대상이 된다.

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬