[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ③경매받은 건물의 체납관리비 부담 문제

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

집합건물관리단 등이 전 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 할 수 있을까? 판례는 이와 관련해 단전·단수 조치로 거주자들의 주거 생활 및 영업활동에 심각한 피해를 발생시키는 점, 거주자나 영업권자들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한해 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 행위라는 점, 민사소송 등 법률상 적법한 절차를 거치지 않은 점 등을 이유로 대부분의 경우에 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정하거나 형사상 업무방해죄로 형사처벌을 하고 있다.

즉 판례는 관리비를 체납한 경우에 단전·단수 조치를 취할 수 있도록 한 관리규약에 근거한 관리단 등의 단전·단수 조치에 대해, "단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다."라고 판시하였다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

그러면서 판례는 "관리규약에 관리비 체납자에 대해 단전·단수 조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족했는지, 단전·단수 조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, 계속 미납할 경우 단전·단수가 될 수 있다는 사실을 예고했는지, 건물 관리 및 다른 구분 소유자들의 이익을 위해 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지, 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려해, 그런 사정이 충족될 때 비로소 처벌을 면하게 된다."(대판 2006도9157, 2005도8074, 헌재 2010헌마770 등)라고 판시하면서 일정한 면책기준을 제시하였다.

한편 판례는 관리단 등의 불법적인 단전·단수 조치로 인하여 해당 건물이나 상가를 사용, 수익하지 못함으로써 구분 소유자인 특별승계인이 입은 손해는 관리단 등의 단전·단수 등의 조치가 관리규약에서 정한 적법한 요건을 갖추지 못한 위법한 것이었던 점과 단전·단수 등의 조치를 하게 된 경위 및 그로 인하여 특별승계인이 입게 된 손해의 정도 등에 비추어 보면, 당해 건물이나 상가의 임료 상당액이라고 판시하였다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

이와 더불어 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 건물이나 상가를 사용·수익하지 못한 기간 동안 발생한 관리비채무를 구분소유자인 특별승계인이 부담하는가에 대해서도, 대법원은 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 하였다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

물론 반대로 관리단 등의 단전·단수 조치가 정당하다고 본 판례도 있다. 즉 판례는 집합건물의 사용자가 해당 부동산을 사용·수익하면서도 관리규약에서 정한 상당한 기간 동안 관리비를 미납한 경우, 관리주체가 이에 대해서 단전·단수조치를 취할 수 있음을 예고한 후 관리규약에 근거하여 단전·단수 조치를 취한 경우에는 정당행위에 해당한다고 판결한 사례도 있다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243판결).

결론적으로 관리단 등이 관리비 체납자를 상대로 단전·단수 조치를 취한 경우에 관리단 등의 민사상 손해배상책임이 인정되지 않거나 형사처벌 되지 않는 경우는 매우 드물기 때문에 관리비를 연체하더라도 손쉬운 단전·단수 조치라는 극단적인 방법에 의존할 것이 아니라 민사소송 등 적법한 절차를 거치는 것이 바람직하다. 심지어 관리규약에 관리비를 일정 기간 연체하면 단전·단수 조치를 취할 수 있다는 근거 규정을 둔 경우에도 그것만 믿고 함부로 단전·단수 조치를 취하면 민사상 손해배상책임을 부담하거나 형사상 업무방해죄로 처벌됨을 유의해야 한다.

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬