[신동렬 변호사의 경매 첫걸음] ① 경매 받은 건물 체납관리비 부담 문제

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

경매로 주택이나 상가를 낙찰받고 나면 신경 써야 할 것들이 몇 가지 생기는데, 그중 하나가 바로 체납된 관리비 문제이다. 관리비가 연체된 것을 모르고 오피스텔, 아파트, 상가건물 등 집합건물을 시세보다 저렴하게 낙찰받았는데 뒤늦게 체납관리비의 금액이 상당한 것을 알고 당황하는 이들이 적지 않다. 특히 경매 물건 중에서 아주 낮은 가격으로 유찰된 상가의 경우, 밀린 관리비만 수천만 원이 되는 경우도 있다. 또한, 임차인의 경우 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려울 것으로 판단해 월세와 관리비를 내지 않는 경우가 많다. 따라서 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하고 소유권이전등기까지 마쳤으나 전 소유자나 임차인이 납부하지 않은 관리비로 인해 소유권을 행사하지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 이런 경우 낙찰자는 소송을 통해 체납관리비 문제를 해결하기도 하지만, 소송비용이나 시간 등을 고려해 본인이 체납관리비를 내는 경우가 더 많다.

경매 경험이 부족한 초보 입찰자들은 경매가격에만 관심이 쏠려 체납관리비 같은 필요한 정보를 미리 확인하는 것을 소홀히 할 수 있다. 체납관리비 문제로부터 자유롭기 위해서는 입찰 전 직접 해당 물건을 찾아가 체납관리비의 금액이나 내역을 확인해 입찰액을 산정하는 것이 좋다. 물론 체납된 관리비가 누구의 몫이고, 낙찰자가 어떻게 효과적으로 대응할 수 있는지 정확하게 법리적인 부분을 이해한다면 좀 더 비용을 줄이면서 원만한 마무리가 가능할 것이다.

그럼 경매로 낙찰받은 건물의 체납관리비는 누가 부담하는가? 대법원은 전 입주자의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분만 승계한다고 판시한 바 있다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 즉 경매로 낙찰받은 건물의 체납관리비 중 공용부분만 매수인이 부담한다는 취지이다. 여기서 승계인이 부담해야 하는 공용부분 관리비로는 일반관리비, 청소비, 소독비, 수선유지비, 승강기유지비, 특별수선충당금, 공동수도료, 화재보험료 등이 있다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결). 하급심 판결에 따르면 전유부분인지 공용부분인지 불분명한 경우에는 공용부분으로 보아 특별승계인에게 승계된다고 하였다. 공용부분 관리비는 보통 전체 관리비의 30~40%이다.

다만 대법원은 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다고 하였다. 즉 판례는 "관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다."라고 판시하였다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 따라서 관리사무소에서 공용부분에 대한 미납관리비를 낙찰자에게 청구할 때 보통 연체료까지 포함하여 청구하므로 미납내역에 연체료도 포함되어 있는지 잘 살펴보아야 한다.

한편 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비가 존재하더라도 그중에서 3년의 기간이 경과된 관리비에 대해서 낙찰자는 전 소유자의 소멸시효 항변권을 원용하여 그 부분에 대해서는 부담하지 않을 수 있다. 즉 전 소유자가 5년 동안 공용부분 관리비를 체납했다면 경매로 낙찰받은 매수인에게 청구할 수 있는 것은 매수인이 소유자가 된 날로부터 역산해 3년 동안의 관리비만 청구할 수 있다. 대법원도 "민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 '1년 이내의 기간으로 정한 채권'이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서, 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당한다."(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결)라고 판시하였다.

그러나 이러한 3년의 소멸시효도 여러 가지 사유로 시효가 중단될 수 있다. 즉 3년의 시효기간이 지나기 전에 채권자인 관리단이 소송을 제기하거나 압류, 가압류를 한 경우, 또는 채무자가 이행각서나 차용증을 써주는 등 채무가 있음을 승인하는 경우이다. 소멸시효가 중단되면 경과한 기간은 무효가 되며 소멸시효는 다시 요건을 갖춘 때부터 새로이 진행한다.

한편 대법원은 집합건물의 관리를 위임받은 회사가 관리비를 체납한 전 소유자를 상대로 관리비 지급을 구하는 소를 제기해 승소판결을 받아 전 소유자의 체납관리비 납부의무의 소멸시효가 중단된 경우에, 이후 경매절차에서 낙찰을 받아 그 소유권을 취득한 매수인인 특별승계인에게도 시효중단의 효력이 미쳐 매수인은 과거 3년 동안의 체납관리비는 물론 그 이전의 것으로서 판결로 시효가 중단된 금액도 모두 지급할 책임이 있다고 판시한 바 있다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결).

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬