[세상보기] 리모델링의 기준

윤방현 한양대학교 겸임교수

윤방현 겸임교수,

사람이 살아가는데 필요한 건축물, 이 건축물의 소유자나 임차인은 필요에 의해 건축물을 이용할 때 크고 작은 여러 가지 방식의 수선을 하면서 살아간다.

건축물의 일부가 손상되거나 노후되어 그 기능을 회복하거나 향상시키기 위해서, 또는 상업용 건축물은 사용목적에 따라 수선한다. 건축법에서는 건축물을 수선하는 행위 중 벽지, 장판 등의 교체와 같은 소소한 수선은 자유롭게 할 수 있고, 건축물의 벽을 허물거나 이어 붙이는 등의 큰 범위의 수선은 범위에 따라 인허가를 요하고 있다.

기존 건축물의 사용승인 후 허가요건을 변경해 수선하는 행위 중 면적에 변경이 없는 개축, 대수선, 용도변경과 면적의 변경이 발생하는 리모델링, 증축 등으로 구분되고, 그중에서도 리모델링은 사용승인 후 15년 이상이 경과해야 가능하다.

건축법에서는 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 리모델링으로 정의하고 있다.

노후화된 공동주택에서 대부분 재건축을 원하고 있으나 재건축을 할 수 있을 정도의 노후도는 실제로 안전진단을 통해 재건축의 필요성을 판단하기에 30년이 넘는 공동주택이라고 하더라도 재건축을 하기 어렵다. 따라서, 노후도를 억제하고 기능의 향상을 위해 리모델링을 실시하고 있다.

리모델링으로 새단장된 공동주택은 노후도가 개선되고 기능이 향상되기에 신축되는 공동주택에 준하는 편리함과 안전성을 인정받아 그 가치도 대폭 상승하는 효과를 수반한다.

이미 수없이 많은 여러 가지 사례로 재개발, 재건축 등의 정비사업으로 도시의 발전과 경제적 효과를 입증되었고 리모델링 방식의 사업은 이제 활성화 초기에 접어들어 서울과 부산을 중심으로 많은 공동주택 단지에서 사업에 박차를 가하고 있다.

우리나라는 아파트 등 공동주택의 경우 일정기간이 지나면 건물을 헐고 재건축을 하는 경우가 일반적이지만 일본의 경우 건물의 내용연수가 남아있고 건축물에 큰 손상이 없는 경우 개·보수(각 주택 및 공용공간의 인테리어 변경, 주거면적 확대, 엘리베이터 등 시설 교체, 손상된 부분의 보수, 외벽 도색, 내진설계 강화 등)를 하는 리모델링으로 개선하는 경우가 많다. 이를 일본에서는 '리폼'이라고 표현한다.

일본의 경제전문 연구소는 2016년 일본의 리폼시장 규모는 약 66조원이었고, 2020년 73조원, 2025년까지 200조원으로 성장할 것으로 전망하고 있다. 이와 같이 시대의 흐름과 변화에 따라 주택시장도 변화하고 있으며 우리나라의 리모델링에 대한 관심 또한 변화하는 주택시장의 자연스러운 흐름으로 해석된다.

서울시는 공동주택 리모델링 기본계획을 발표하고 공람을 실시하는 등 2030년까지 4217개 단지 중 세대수 증가형 리모델링 898개 단지, 맞춤형 리모델링 2198개 단지로 예측하고 리모델링 활성화 방안으로 임대조건 없이 최대용적율을 허용하면서 체계적으로 관리하기 위한 준비를 착수했다.

일산, 분당, 평촌, 산본 등 1990년대 초에 조성된 1기 신도시의 입주 30년이 경과한 아파트 단지에서도 리모델링 사업에 앞다퉈 참여하고 있을 정도로 이미 우리나라에서도 서울 재건축 대안으로 리모델링사업을 활발하게 추진하고 있는 단지가 급격히 늘고 있으며, 집값상승 효과도 커서 선호도 역시 매우 높다.

대전시도 여러곳에서 리모델링이 시작되고 있고 재건축을 하기 어려운 20년 이상 30년 미만의 공동주택이 245개 단지로 늘고 있어 리모델링을 원하는 아파트 단지는 급격하게 늘어날 것으로 예상되는 만큼 활성화 방안으로 서울시와 같이 최대용적율을 완화하고 기본계획수립 등의 체계적인 관리를 위한 선제적인 행정지원을 한다면 주택시장 안정화를 선도할 수 있을 것으로 기대된다./윤방현 한양대학교 겸임교수