[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]관습상의 법정지상권

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

관습상의 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아, 관습법에 의하여 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말한다.

관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 ① 토지와 그 지상의 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속하고 있을 것, ② 매매 기타의 원인으로 토지소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 것, ③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 등의 요건을 충족하여야 한다.

먼저 관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하여야 한다. 다만 동일인의 소유에 속하면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다(대법원 1995.7.28. 선고 95다9075 판결).

반면에 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권이 성립되지 않는다(대법원 1999. 3. 26. 선고 98다64189 판결). 또한, 판례는 토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없으므로, 미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관해서만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결)고 판시한 바 있다.

마찬가지로 판례는 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라진 경우에는, 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 수 없다(대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결)고 하였다.

또한 판례는 토지공유자의 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권이 성립하지 않으며(대법원 1993.4.13. 선고 92다55756 판결), 공유토지 위에 건물을 소유하고 있는 토지공유자 중 1인이 그 토지 지분만을 전매한 경우에도 관습상의 법정지상권이 성립될 수 없다(대법원 1988.9.27. 선고 87다카140 판결)고 하였다.

한편 처분 당시에 건물이 존재하고 있어야 하는데, 그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있으면 충분하다. 따라서 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물이거나 미등기건물이거나를 가리지 않는다(대법원 1991.8.13. 선고 91다16631 판결).

다음으로 관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 각각 소유권을 달리하게 되어야 한다. 판례는 매매 외에 증여, 공유물 분할, 강제경매, 귀속재산불하, 국세징수법에 의한 공매 등의 경우에 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.

마지막으로 관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 이 경우 철거하기로 합의가 있었다는 점에 대한 입증책임은 그러한 합의의 존재를 주장하는 쪽에 있다. 여기서 건물철거의 합의는 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 그 건물을 철거함으로써 토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 의사가 인정되는 경우라야 한다. 만약 당사자 간에 대지에 관한 임차권이 설정된 경우에는 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 본다.

이상의 요건이 충족되면 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 대지에 대한 법정지상권을 취득한다. 이 권리의 존속기간은 존속기간을 정하지 않은 지상권에서와 같다. 토지사용권은 그 건물의 유지 및 사용에 일반적으로 필요한 범위에 미친다. 지료는 당사자 간의 합의 또는 법원의 결정에 의한다.