[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]⑤법정지상권

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법정지상권의 범위는 해당 건물의 대지에 한정되지 않으며 건물로써 이용함에 필요한 한도에서 대지 외의 부분에도 미친다. 필요한 범위는 건물의 구조와 크기, 건물의 사용 목적과 주위 환경 등을 고려하여 객관적으로 결정된다. 그리고 법정지상권이 성립한 후에 건물을 개축 또는 증축하는 경우는 물론 건물이 멸실되거나 철거된 후에 신축하는 경우에도 법정지상권은 성립하나, 다만 그 법정지상권의 범위는 구건물을 기준으로 하여 그 유지 또는 사용을 위하여 일반적으로 필요한 범위 내의 대지 부분에 한정된다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결).

지료는 당사자의 협의로 결정되지만, 협의가 이루어지지 않으면 당사자의 청구로 법원이 이를 정한다(민법 제366조 단서). 법원에 의하여 결정된 지료는 소급하여 그 효력을 발생한다. 그리고 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 이유가 없고, 지료액 또는 그 지급 시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있고, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결).

한편 법정지상권이 성립하였을 경우에 토지의 소유자가 지료를 청구함에 있어서 지료를 확정하는 재판이 있기 전에는 지료의 지급을 소구할 수 없는 것은 아니고, 법원에서 상당한 지료를 결정할 것을 전제로 하여 바로 그 급부를 구하는 청구를 할 수 있다. 법원도 이 경우에 판결의 이유에서 지료를 얼마로 정한다는 판단을 하면 족하다. 그리고 지료증감청구권에 관한 민법 제286조의 규정에 비추어 볼 때, 특정 기간에 대한 지료가 법원에 의하여 결정되었다면 당해 당사자 사이에서는 그 후 위 민법규정에 의한 지료증감의 효과가 새로 발생하는 등의 특별한 사정이 없으면 그 후의 기간에 대한 지료 역시 종전 기간에 대한 지료와 같은 액수로 결정된 것이라고 보아야 한다(대법원 2003. 12. 26. 선고 2002다61934 판결).

법정지상권이 성립되고 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우 지상권자가 판결 확정 후 지료의 청구를 받고도 책임 있는 사유로 상당한 기간 지료의 지급을 지체한 때에는 지체된 지료가 판결 확정의 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에도 토지소유자는 민법 제287조에 의하여 지상권의 소멸을 청구할 수 있고, 판결 확정일로부터 2년 이상 지료의 지급을 지체하여야만 지상권의 소멸을 청구할 수 있는 것은 아니다(대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결).

법정지상권의 존속기간은 성립 후 그 지상 목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 민법 제280조 제1항 소정의 각 기간으로 보는 것이 타당하고, 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수는 없다(대법원 1992.6.9. 선고 92다4857 판결).

판례는 민법 제366조 소정의 법정지상권이 건물의 소유에 부속되는 종속적인 권리가 되는 것이 아니며 하나의 독립된 법률상의 물권으로서의 성격을 지닌 것이기 때문에 건물의 소유자가 건물과 법정지상권 중 어느 하나만을 처분하는 것도 가능하다고 하였다(대법원 2001. 12. 27. 선고 2000다1976 판결).

한편 법정지상권이 인정되는 경우에 민법 제365조 일괄경매청구는 허용되지 않는다. 즉 민법 제365조는 저당권설정자가 저당권을 설정한 후 저당목적물인 토지 상에 건물을 축조함으로써 저당권의 실행이 곤란하여지거나 저당 목적물의 담보 가치의 하락을 방지하고자 함에 그 규정 취지가 있다고 할 것이므로, 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행된 경우에는 민법 제365조 일괄경매청구 규정은 적용되지 아니한다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결).

법정지상권은 토지소유자의 지상권 소멸청구(민법 제287조), 지상권자에 의한 포기 및 당사자 사이의 계약에 의하여 소멸한다.