[기고]대전 도시 및 주거환경조례 개정이 필요하다

민경환 리치드리머 공인중개사

민경환 리치드리머 공인중개사

대전 재개발·재건축이 뜨겁다. 주택경기 상승으로 인한 투자와 좋은 입지에 내 집 마련을 위한 수요가 겹치다 보니 정비구역 중 초기 재개발구역에 대한 관심이 상당히 높다.

재개발 물건을 매수하는 가장 큰 이유는 신축 아파트의 입주권을 받는 데 목적에 있다. 입주권은 모든 부동산을 매수하는 자에게 나오지 않는다. 분양대상자에 대한 기준은 대부분 지자체 조례로 정하고 대전 또한 '대전광역시 도시 및 주거환경정비 조례'에 의해 입주권을 받을 수 있는 기준이 정해진다.

하지만 대전시 조례는 명확하지 않아 개정이 시급해 보인다.

첫째로 타 시도의 조례에 비해 기준이 없는 조항들이 있다.

조례 32조 2항 1호의 '단독 또는 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경된 경우'와 32조 2항 5호 '하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유한 경유'에는 기준일이 없다.

이렇다 보니 현장에서는 혼란스러운 상황이다. 타 시도처럼 '권리산정 기준일 후'라는 명확한 기준일이 필요해 보인다.

대전 재개발을 원하는 소유자들이 정비구역지정을 위한 입안제안을 하는 경우 대부분의 시도가 '토지 등 소유자의 60% 이상'으로 조례가 개정됐다. 하지만 대전광역시는 아직도 소유자의 2/3이라는 강화된 조항을 유지 중이다.

신속한 주택공급과 재개발 구역의 입안제안을 토지 등 소유자의 60%로 바꾼다고 하더라도 조합설립을 위한 2/3 조항이 있기에 대부분 소유자 의사에 반하지 않게 재개발을 추진할 수 있다.

정비구역 입안제안을 빠르게 하는 이유는 흔히 이야기하는 '쪼개기'를 예방하는 효과가 있다. 구역지정 동의서를 걷기 시작하면 토지 등 소유자의 수가 늘어나는 쪼개기로 사업성의 저하 등 재개발추진이 불가능해지기도 한다.

그러므로 입안제안 요건을 60%로 바꾸어 구역지정을 빠르게 추진해 '쪼개기'라는 편법을 없앨 필요가 있다.

합리적 개정이 필요하기도 하다. 재개발구역 분양대상자의 토지면적을 조례 32조1항 2호에는 '대전광역시 건축조례 39조의 규모 이상'으로 규정하고 있다. 이는 주거지역이면 60㎡, 상업지역은 150㎡ 이상을 소유할 때만 분양대상자가 된다. 다른 시도의 상당수가 용도지역을 가리지 않고 일정 면적 이상이면 분양대상자가 되는 것과 비교된다.

예를 들어 상업지역(은행1구역, 장대B구역 등)인 경우 소규모 상가를 소유한 사람이 분양대상자가 되지 못하는 억울함이 발생할 수도 있게 된다.

서울처럼 일정 면적 이상이나 광주나 울산처럼 주거지역 면적 이상만 되면 분양대상자가 되게 하는 것이 합리적으로 보이고 많은 지자체에서도 그렇게 바꾸어 가고 있다.

호수밀도 산정에서도 면경이 필요해 보인다. 현재 재개발 구역지정을 위해서는 노후물량건축물의 동수가 2/3 이상과 연 면적 2/3 이상이 되어야 한다. 하지만 신축건물의 대형화로 인해 낡은 건물의 수가 많아도 대형 신축 건물로 인해 구역지정 요건이 해당하지 않는 경우가 많다. 호수밀도란 말 그대로 그 구역에 얼마나 많이 살고 있냐이기에 서울특별시 조례처럼 다가구를 산정에 포함하고 비주거용 건축물의 면적도 포함할 필요가 있다.

재개발이 필요하지만, 일정 요건 미달로 재개발이 불가한 구역들에는 필요한 조항으로 보인다.

이 외에도 사문화된 조례도 개정으로 합리적으로 바뀌길 바란다.

이처럼 조례 개정으로 일어나는 효과는 상당히 크다. 명확한 조례 조문으로 발행될 수 있는 피해 예방과 여러 가지 다툼으로 인한 정비사업 지연 예방, 조례로 인해 타 시도였으면 분양대상자가 가능했지만, 대전이기에 현금청산을 당하는 억울한 시민이 없게 만드는 것이 조례를 만드는 사람들의 의무이고 책임일 것이다.

누군가에게 큰 의미 없는 조례 내용이 누군가의 인생을 크게 좌우한다는 점을 알았으면 한다.