[세상보기] 2022년 변화하는 부동산제도

박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수

박유석 교수.

2021년 부동산시장은 수식어가 불필요할 정도의 상승세를 유지하면서 최고 수준의 부동산가격을 나타내었다. 젊은 층 사이에서는 영끌(영혼까지 끌어모은다), 이생집망(이생에서 집사기는 망했다.) 등의 자조적인 신조어가 등장하면서 모든 수단을 강구하여 집을 사려는 노력을 다하였다. 그러나 이러한 노력은 부동산시장의 수요로써 작용 하게 되고 주택가격은 지속적으로 상승하고 이에 정부는 규제정책으로 주택가격을 안정시키려는 노력을 해왔다.

현 정부는 26번 정도의 부동산정책을 내어놓은 것으로 볼 수 있는데 '서민주거안정', '부동산투기근절' 큰 목표를 가지고 부동산시장의 안정을 이루려고 하였다. 그러한 정책들의 세부적인 내용을 보면 많은 노력의 흔적이 보이기는 하지만 목표를 이루기 위한 정책의 시행 방법은 시장의 호응을 얻지 못하였고 정책과 시장은 지속적으로 대립하게 되었다. 이러한 대립 구도 속에서 정부의 정책은 시장을 이기기 위한 강력한 규제정책이 주류를 이루게 되었으며 이는 올해에도 진행 중이다.

정부의 부동산시장 안정을 위한 정책으로 대표적인 것은 부동산세제 정책, 부동산금융정책, 부동산공급정책 등이 있는데 부동산세제는 부동산의 취득과 보유, 처분의 부동산활동에서 발생하는 세금과 관련한 것으로 취득세와 종부세, 양도세 등을 중과하거나 공정시정가액 변경 등의 방법으로 증가시켜 다주택자들의 주택보유를 제한하고자 하였으며 이는 1주택자들의 세금부담까지 증가시키는 부작용을 나타냈다. 또한 부동산금융 분야에서는 기준금리의 인상, DSR규제 조기 시행 등의 '가계부채관리방안'의 명목으로 부동산시장의 수요를 감소하려는 노력을 하고 있으며 부동산공급정책은 3기 신도시의 건설과 장기적으로 대규모 공급 등을 통하여 부동산시장의 안정을 꾀하고 있다.

이러한 정책 중 올해 1월부터 시행되는 DSR 규제를 주목해볼 필요가 있는데 DSR 규제는 기준금리의 인상과 더불어 올해 부동산시장에 많은 영향을 줄 것으로 볼 수 있다. DSR이란 Debt Service Ratio의 줄임말로써 '총부채원리금상황비율'이라고 하며 개인이 받은 모든 대출의 연간 원금과 이자를 포함한 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 즉 연 소득 중에서 대출금(원금과 이자)을 갚는 금액을 제한하여 일정 수준 이상으로 대출을 받지 못하게 하는 것인데 기존의 DTI(Debt to Income)제도와 유사하지만 DTI는 주택담보대출만을 산정하였으나 DSR의 경우에는 대출에 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함하게 되므로 주택담보대출을 받을 시 주택담보대출 이외의 대출이 있는 경우 그 대출한도가 하향되는 효과를 가져오게 된다.

현재 DSR 규제의 적용은 1단계인 규제지역의 6억원 이상의 주택담보대출, 신용대출 1억원 이상의 대출과 2단계인 2억원 이상의 주택담보대출이나 신용대출에 적용되며(1단계는 유지) 올해 7월에는 1단계의 규제지역 구분과 2단계의 2억원 금액 제한이 배제되고 전 지역에서 1억원이 넘는 주택담보대출이나 신용대출에 적용하게 된다.

이러한 DSR 규제는 결론적으로 대출을 제한하는 효과를 가져오게 되는데 부동산시장이 과열 상황이고 가계부채의 증가세가 심각한 상황에서는 부동산 수요의 감소와 가계부채의 증가 폭 둔화라는 긍정적인 효과를 가져올 것으로 볼 수 있다. 그러나 DSR 규제로 대출한도가 축소되고 이로 인한 피해를 보게 되는 사람은 자기자본으로 주택을 구입할 수 있는 사람이 아닌 은행의 자금을 빌려 내 집을 마련하려는 서민이 될 것으로 보인다. DSR의 규제는 일반 매매시장뿐만 아니라 분양시장에도 적용되는데 다만 중도금대출에는 적용되지 않지만 잔금 시에는 적용이 되기 때문에 아파트 분양 시에 주의가 필요할 것으로 보인다.

그 밖에도 올해부터는 아파트의 입주권, 분양권 등도 주택 수에 산정되며, 9억원 이상의 상가주택의 경우 상가를 분리하여 과세하게 된다. 또한 수도권의 경우에는 주택의 부수토지에 대한 비과세 혜택도 토지의 용도에 따라 줄어들게 되므로 부동산의 처분 시 전문가의 도움을 받거나 꼼꼼히 따져봐야 손해를 보는 일이 없을 것으로 보인다./박유석 대전과기대 금융부동산행정학과 교수