[신동렬 변호사의 경매 첫걸음]①법정지상권

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬

부동산 경매물건을 검색하다 보면 '법정지상권 성립 여지 있음'이라고 기재되어 있는 것을 종종 볼 수 있다. 이 경우 많은 입찰 예정자들은 미리 겁을 먹고 쳐다보지도 않고 지나가거나 아무리 수익성이 좋아도 입찰 자체를 하지 않는 경향이 있다. 그런데 경매부동산에 '법정지상권 성립 여지 있음'이라고 표시된 경우에도 실제 법정지상권의 성립요건을 충족시키는 경우는 많지 않다.

법정지상권이란 동일인에게 속하던 토지와 그 지상의 건물 중 어느 하나 위에 또는 양자 위에 설정된 저당권의 실행으로 인하여 토지와 그 지상 건물이 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물의 소유자가 건물을 소유하도록 하기 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말한다(민법 제366조).

법정지상권을 인정하는 법의 취지는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 각 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물이 철거되는 것과 같은 사회경제적 손실을 방지하려는 공익상 이유에 근거한다.

법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 건물 소유자를 위하여 자기의 토지를 사용하게 할 의무를 지기 때문에 토지 소유자는 그만큼 자신의 토지를 사용하지 못하거나 처분에 있어서 제약을 받게 된다. 이처럼 법정지상권이 성립하는 경우 토지 소유자는 법정지상권의 존속기간 동안 토지 사용에 심각한 제약이 있지만 그렇다고 토지 소유자에게 불이익만 있는 것은 아니다. 토지 소유자는 법정지상권이 존속하는 동안 지상권자를 상대로 지료를 청구할 수 있기 때문이다.

법정지상권은 그 성립 여부가 등기부에 명시되지 않으므로 토지 및 건물의 등기부와 현장 조사를 통하여 법정지상권이 성립하는지 확인하여야 한다. 즉 건물 소유자가 법정지상권을 갖는지에 대하여 철저하게 권리분석을 하고 입찰에 임하는 것이 매우 중요하다. 특히 경매물건이 토지만 매각되는지 아니면 건물만 매각되는지를 검토하여 만약 토지만 매각되는 물건이라면 수익성과 자금 회수 기간 등을 검토해 보고 괜찮다 싶으면 적극적으로 입찰에 임해도 된다.

토지를 매수한 경우에 만약 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되면 토지 소유자는 건물 소유자부터 지료를 받으면 된다. 다만 지료를 받는 경우에는 수익률이 그리 높지 않고 지료에 대한 협의가 안 되면 법원이 정해주는 지료만 받을 수 있는 단점이 있다. 한편 건물 소유자가 지료를 미납하는 경우에 토지 소유자는 지료 미납을 이유로 건물에 대한 집행권원을 얻어 강제경매를 신청할 수 있다. 이처럼 건물만 매각되는 경우에는 토지 소유자 이외에 다른 사람이 입찰할 가능성이 상당히 낮기 때문에 토지 소유자는 다른 입찰자보다 훨씬 유리한 조건으로 건물을 낙찰받을 수 있다.

건물 소유자에게 법정지상권이 인정되지 않으면 토지 소유자는 지상 건물의 철거를 요구할 수 있다. 만약 건물 소유자가 자진해서 건물을 철거하지 않는다면 토지 소유자는 지상물철거 및 토지인도소송을 통해 토지에 대한 완전한 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 지상 건물을 철거할 수 있음을 무기로 해서 지상물철거 소송 전에 건물 소유자와의 협의를 통해 지상 건물을 비교적 싼 가격에 매수할 수도 있다.

따라서 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건이라고 해서 무조건 입찰을 피할 것은 아니고, 경매물건이 토지라면 입찰을 적극적으로 고려해 볼 만하다.

다음으로 건물만 매각되는 경우 입찰자는 심사숙고하고 입찰에 임해야 한다. 만약 낙찰받은 건물에 법정지상권이 인정된다면 건물 소유자는 토지 소유자에게 법정지상권 존속기간 동안 지료를 납부하고 토지를 사용할 수 있다. 다만 이 경우에도 건물에서 발생하는 수익과 토지 소유자에게 지급해야 할 지료를 비교한 후 지료 이상으로 수익이 발생할 경우에만 입찰에 임하는 것이 바람직하다.

반면에 법정지상권이 인정되지 않는다면 건물 소유자의 건물은 철거당할 운명에 처해질 수 있기 때문에 아무리 여러 차례 유찰되었다고 하더라도 입찰은 삼가는 것이 좋다.

법무법인 올곧음 변호사 여름 경매 아카데미 대표 신동렬